Die Steuerreform 2016 – Verkauf von Immobilien, Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer

Die Steuerreform 2016 lässt auch im Immobiliensektor kaum einen Stein auf dem anderen. Vielfältige Änderungen bezüglich Abschreibung und Steuern erwecken zumindest diesen Eindruck. In diesem Beitrag widmen wir uns ausschließlich diesem Bereich und welche neuen Regelungen auf Bauherren und Eigentümer zukommen werden. In manchen Fällen ändert sich nur der Steuersatz und bei anderen Gesetzes hat eine neue Beitragsgrundlage eine größere Auswirkung.

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Die Grunderwerbsteuer ändert sich mit 2016.

Die neue Grunderwerbsteuer ab dem Jahr 2016

Die großen Änderungen betreffen in diesem Bereich den unentgeltlichen Erwerb, wie er oft innerhalb des Familienverbandes vorkommt. Der übliche Kauf von Grundstücken wird weiterhin mit 3,5 % von den gesamten Gegenleistungen besteuert (Kaufpreis in Euro, Wert eingeräumter Rechte etc.). Doch die unentgeltliche Übertragung von Grundstücken erfährt zukünftig eine bedeutende Änderung der Bemessungsgrundlage. Die Behörden greifen nach der Reform nicht mehr auf den dreifachen Einheitswert zurück, sondern ziehen den Verkehrswert für die Berechnung der Steuer heran. Zusätzlich erfolgt die Besteuerung entsprechend drei verschiedenen Tarifen, welche in Kombination die finale Steuerlast ergeben. Die ersten 250.000 Euro des Verkehrswertes werden mit 0,5 % belastet. Die nächsten 150.000 Euro unterliegen einer Besteuerung von 2 Prozent und jeder Wert darüber hinaus führt zu einer anteiligen Steuerschuld von 3,5 Prozentpunkten.  Ein einfaches Rechenbeispiel veranschaulicht das Vorgehen bezüglich der Grunderwerbsteuer:

Verkehrswert des Grundstücks: 700.000 Euro

250.000 * 0,005 (1.250) + 150.000 * 0,02 (3.000) + 300.000 * 0,035 (10.500) = 14.750

Steuerschuld: 14.750 Euro

Hinweis: Bei Betriebsübertragungen kann es einen Freibetrag geben oder eine Ausnahme von der Grunderwerbsteuer! Der Freibetrag wird auf 900.000 Euro erhöht, damit touristische Unternehmen mit großen Grundstücken leichter fortgeführt werden können. Eine gänzliche Freistellung kann erfolgen, wenn der ehemalige Geschäftsführer das 55. Lebensjahr bereits vollendet hat oder wegen einer gesundheitlichen Beeinträchtigung den Betrieb übergibt.

Der Verkehrswert kann auf drei verschiedene Arten bestimmt werden

  • Summe des dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes
  • Preisentnahme aus einem aktuellen Immobilienpreisspiegel
  • Gutachten eines Sachverständigen (wird meist eingesetzt, wenn ein geringerer Wert angenommen wird)
Tipp: Das Vererben an mehrere Kinder bzw. mehrere Personen kann durch die Steuerreform besonders vorteilhaft sein, wenn kein Anteil 250.000 Euro übersteigt. In diesem Fall wird nämlich immer der vergünstigte Satz von 0,5 Prozent für jede Person angewendet.
Vorsicht: Sofern von einer Person innerhalb von fünf Jahren mehrere Grundstücke entgeltlos erworben werden, erfolgt eine Summierung der Werte. Die Berechnung beschränkt sich also nicht auf eine einzige Transaktion.

Die erhöhte Immobilienertragsteuer

Die Steuer aus Einkünften aus der Veräußerung von Grundstücken wird ab dem 1. Jänner 2016 von 25 Prozent auf 30 Punkte angehoben. Dies gilt ebenfalls für betriebliche Verkäufe. Gleichzeitig entfällt der Inflationsabschlag, welcher bisher die Immobilienertragsteuer wesentlich mindern konnte. Sofern das Wirtschaftsjahr eines Bilanzierers vom regulären Jahreswechsel abweicht, fallen alle Verkäufe vor dem ersten Jänner noch in die frühere Steuerklasse von 25 Prozent.

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Der leichtere Ausgleich von Verlusten aus Grundstücksverkäufen

Wenn der Verkauf eines Grundstücks zu einem Verlust geführt hat, dann haben private Verkäufer nun zwei verschiedene Möglichkeiten diese Einbußen auszugleichen. Es können 60 Prozent der Verluste über 15 Jahre hinweg mit den Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung gegen gerechnet werden. Dadurch verringert sich die steuerliche Belastung dieser Einkünfte. Sofern jedoch die Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung sehr hoch sind, können diese 60 Prozent auch innerhalb eines einzigen Jahres angerechnet werden.

Die betriebliche Situation wurde auch leicht verbessert. Ein negativer Überhang darf ab dem nächsten Jahr mit 60 Prozent und nicht mehr nur mit 50 Prozent ausgeglichen werden. Dadurch können sich wie im privaten Bereich die Gewinne aus Vermietung und Verpachtung senken lassen.

Änderungen bezüglich der Anschaffungskosten bebauter Mietgrundstücke

Bei der Anschaffung bebauter Grundstücke für das Privatvermögen werden ab dem neuen Jahr 60 Prozent auf das Gebäude angerechnet und 40 Prozent auf das Grundstück. Der Abschreibungssatz von 1,5 Prozentpunkten bleibt bestehen, aber wird eben nun entsprechend dieser 6 zu 4 Aufteilung angewendet. Damit werden die Grundstücke zu 20 % mehr bei der Abschreibung berücksichtigt. Dem Grundstückswert kommt folglich größere Bedeutung bei den jährlichen Kosten zu.

Hinweis: Die neue Regelung gilt auch für Gebäude, welche bereits vermietet wurden.

Tipp: Durch ein entsprechendes Gutachten kann eine Abweichung von dieser Regelung erreicht werden.

Die Abschreibung von Instandhaltungsmaßnahmen

Bisher musste die Kosten für die Instandhaltung von Wohngebäuden im außerbetrieblichen Bereich über 10 Jahre abgeschrieben werden. Dieser Zeitraum wird nun auf 15 Jahre verlängert. Damit verringern sich die jährlichen Kosten und die zu versteuernden Gewinne werden angehoben. Es handelt sich also durchaus nicht um eine vorteilhafte Änderung für private Immobilieneigentümer.

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Die Harmonisierung der Abschreibung von Gebäuden

Eine Vereinfachung bezüglich der Abschreibung wird jedoch eingeführt. Betrieblich genutzte Gebäude (zB Produktionsstätten) werden nach dem kommenden Jahreswechsel identisch wie die Immobilien von Banken und Versicherungen behandelt. Der allgemeine Abschreibungssatz von 2 Prozent wird generell angewendet (50 Jahre Abschreibungsdauer).

Ein kurzes Fazit zur Steuerreform 2016 im Bereich Immobilien

Zwei klare Denkansätze lassen sich bei der Betrachtung der steuerlichen Änderungen im Immobilienbereich ausmachen. Zum einen soll die Verwaltung ganz klar entlastet werden. Das zeigt sich sehr klar durch verschiedene Harmonisierungen (zB pauschale Abschreibung bebauter Mietgrundstücke im Privatbereich). Die Erhöhung der Steuersätze und die Anpassung der Bemessungsgrundlagen zeigen aber auch, dass der Immobiliensektor für einige Einbußen an Einnahmen aufkommen muss. Die Verringerung des Einkommenssteuersatzes muss nämlich refinanziert werden. Gerade Änderungen bezüglich der Grunderwerbsteuer vermitteln den Eindruck einer versteckten Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Prognose: Das Gesetz zur Grunderwerbsteuer könnte durch den Druck der Tourismusbetriebe noch einige Novellen erfahren. Schon in den letzten Monaten vor der Umsetzung der Reform wurden in diesem Bereich einige Änderungen vorgenommen (Einführung des Freibetrags etc.). Dieser Trend könnte sich auch im Jahr 2016 und darüber hinaus fortsetzen. Doch weitere Ausnahmen könnten die Refinanzierung auf sehr wackelige Beine stellen.