Dachboden ausbauen - Raumhöhe, Bewilligung und Kosten in Österreich

Ein Dachboden wird nicht durch Dämmung und Gipskarton zum Wohnraum, sondern durch eine Zahl: 2,40 Meter. So hoch muss ein Aufenthaltsraum in einem Einfamilienhaus mindestens sein, und zwar über mindestens der Hälfte seiner Fläche. Flächen unter 1,50 Meter zählen dabei gar nicht mit. Wer diese Rechnung vor dem ersten Angebot macht, weiß in zehn Minuten, ob sein Dachboden ein Kinderzimmer werden kann oder ein gut gedämmter Abstellraum bleibt.

Die zweite Zahl ist der Preis. Ein Ausbau mit fünf Dachfenstern, Treppe, Dämmung und Boden kommt im Rechenbeispiel auf rund 740 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, Elektrik, Maler und Statik noch nicht eingerechnet. Mit Bad und Gaube sind es rund 1.320 Euro. Beide Zahlen halten nur, wenn Statik, Treppe und Bewilligung vor der ersten Bestellung geklärt sind.

Denn der Ausbau ist ein Fall für die Baubehörde. Aus einem unbeheizten Dachraum wird ein beheizter Wohnraum, und genau diesen Schritt nennt etwa die niederösterreichische Bauordnung ausdrücklich.

Die Raumhöhe entscheidet, ob der Ausbau überhaupt geht

Die Anforderungen stehen in der OIB-Richtlinie 3 (Ausgabe Mai 2023), auf die sich die Bautechnikvorschriften der Länder stützen. Einzelne Länder weichen in Details ab, im Zweifel gilt die Bautechnikverordnung Ihres Bundeslandes. Punkt 11.2 regelt die lichte Raumhöhe von Aufenthaltsräumen, also Wohn-, Schlaf-, Kinder- und Arbeitszimmern:

• 2,50 Meter gelten als Regelwert für Aufenthaltsräume in Wohnungen.
• 2,40 Meter reichen in Gebäuden mit höchstens drei Wohnungen und in Reihenhäusern. Darunter fällt jedes Ein- und Zweifamilienhaus.
• Unter Dachschrägen muss diese Höhe nur über mindestens der Hälfte der Fußbodenfläche erreicht werden. Bodenflächen, über denen der Raum niedriger als 1,50 Meter ist, bleiben bei dieser Rechnung unberücksichtigt.
• 2,10 Meter genügen nach Punkt 11.3 für alle anderen Räume, etwa Bad, WC, Abstellraum oder Gang, ebenfalls über der Hälfte der Fläche.

Gemessen wird nach dem Ausbau. Fußbodenaufbau und Dämmung unter den Sparren nehmen Zentimeter weg, die im Rohzustand noch da waren. Wer mit dem Maßband vom alten Bretterboden bis unter die Dachlatten misst, rechnet sich den Dachboden zu groß.

Rechenbeispiel: zwei Dachböden, zwei Ergebnisse

Dachboden A: Satteldach, 40 Grad Neigung, 9 Meter lichte Innenbreite, Kniestock nach dem Ausbau 1,00 Meter. Die Höhe von 1,50 Metern ist 60 Zentimeter von der Außenwand entfernt erreicht, 2,40 Meter nach 1,67 Metern. Von 7,81 Metern anrechenbarer Breite liegen 5,66 Meter über 2,40 Meter. Das sind 73 Prozent, die Vorgabe ist klar erfüllt. Unter dem First bleiben 4,78 Meter Raumhöhe, sofern kein Kehlbalken den Raum teilt.

Dachboden B: 30 Grad Neigung, 8 Meter Innenbreite, Kniestock 0,60 Meter. Hier beginnt die anrechenbare Fläche erst 1,56 Meter von der Wand, 2,40 Meter Höhe gibt es erst ab 3,12 Metern. Von 4,88 Metern anrechenbarer Breite erreichen nur 1,76 Meter die Mindesthöhe, also 36 Prozent. Ein Kinderzimmer ist hier nicht genehmigungsfähig. Für ein Bad oder einen Schrankraum mit 2,10 Metern reicht es dagegen: 57 Prozent der Fläche liegen darüber.

Der Unterschied liegt nicht an der Grundfläche, sondern an Neigung und Kniestock. Ab diesen Dachneigungen erfüllt ein Raum über die volle Hausbreite die 2,40-Meter-Regel:

Eigene Berechnung nach OIB-Richtlinie 3, Punkt 11.2.3 und 11.2.4: Mindestneigung, ab der mindestens die Hälfte der anrechenbaren Fläche (Raumhöhe ab 1,50 m) eine lichte Höhe von 2,40 m erreicht. Symmetrisches Satteldach, Maße nach dem Ausbau, Werte auf halbe Grad aufgerundet.

Liegt Ihr Dach knapp unter dem Wert, gibt es zwei Auswege: eine Gaube, die auf einer Seite Raumhöhe schafft, oder eine Raumaufteilung, bei der niedrige Randzonen als Abstellfläche abgetrennt werden und nicht zum Aufenthaltsraum zählen.

Statik: was Decke und Dachstuhl tragen müssen

Der alte Dachbodenboden ist die oberste Geschoßdecke des Hauses. Sie war für Abstellgut und gelegentliches Begehen gedacht, nicht für Möbel, Bücherregale, Badewanne und Familienbesuch. Ob sie die Lasten von Wohnräumen aufnimmt, rechnet ein Statiker nach. Das Ergebnis kann eine Freigabe sein, eine Verstärkung der Balken oder ein zusätzlicher Unterzug.

Auch der Dachstuhl bekommt zu tun. Dämmung und Innenverkleidung bringen zusätzlich 30 bis 50 Kilogramm je Quadratmeter Dachfläche, nennt das Fachportal energie-experten.org. Wichtiger ist oft die Geometrie: Ein Kehlbalken in 1,90 Metern Höhe teilt den Raum und lässt sich nicht einfach entfernen, weil er das Dach aussteift. Welcher Dachstuhltyp sich für den Ausbau eignet, steht im Beitrag zum Dachstuhl.

Gleich mitprüfen lassen sollten Sie den Zustand der Hölzer. Feuchte Stellen am Fußpunkt der Sparren und Bohrmehl sind Warnzeichen, die vor dem Verkleiden behoben werden müssen. Nachher sieht sie niemand mehr.

Bewilligung: was Wien, Niederösterreich und die Steiermark verlangen

Ein Dachbodenausbau ändert, wofür ein Raum verwendet wird, er wird erstmals beheizt, und fast immer ändern sich Belichtung und Brandschutz. Die Bauordnungen knüpfen daran eine Bewilligungspflicht. Drei Beispiele aus dem Rechtsinformationssystem des Bundes:

Quelle: RIS, jeweils geltende Fassung, abgerufen am 14.11.2026.

Auch in den übrigen Bundesländern sollten Sie von einer Bewilligungspflicht ausgehen und das vorab beim Bauamt klären. Den Einreichplan zeichnet in der Regel ein Baumeister, dafür sind 1.000 bis 3.000 Euro üblich, wie im Beitrag zum Einreichplan beschrieben. Bei Gauben kommt die Frage dazu, ob der Bebauungsplan eine größere Gebäudehöhe oder eine andere Dachform zulässt. Das klärt ein Anruf beim Bauamt der Gemeinde, bevor jemand zeichnet.

Ohne Bewilligung auszubauen, ist teurer als jede Gebühr. Die Behörde kann die Herstellung des rechtmäßigen Zustands anordnen, im Extremfall den Rückbau.

Licht und Ausblick: 12 Prozent der Bodenfläche

Die gesamte Lichteintrittsfläche eines Aufenthaltsraums muss mindestens 12 Prozent seiner Bodenfläche betragen (OIB-Richtlinie 3, Punkt 9.1.1). Gezählt wird die Architekturlichte, also die freie Öffnung, nicht das Außenmaß des Fensters. Ein Zimmer mit 20 Quadratmetern braucht demnach 2,40 Quadratmeter Glasöffnung. Ist der Raum tiefer als fünf Meter, kommt pro angefangenem Meter ein weiterer Prozentpunkt dazu.

Eine zweite Vorgabe wird bei Dachflächenfenstern gern übersehen: In mindestens einem Aufenthaltsraum jeder Wohnung muss ein Fenster in 1,20 Metern Höhe einen freien, waagrechten Blick von sechs Metern ermöglichen. Punkt 9.2.3 der Richtlinie stellt klar, dass das sinngemäß auch für Fenster in der Dachfläche gilt. Ein Fenster, dessen Unterkante auf 1,60 Metern liegt, erfüllt das nicht.

Dachflächenfenster oder Gaube? Das Fenster in der Dachfläche ist die günstigere Lösung und braucht keine Änderung der Dachform. Eine Gaube schafft dagegen Stehhöhe und Platz für eine Dusche oder einen Schreibtisch am Fenster. Sie ist der teurere, aber oft der einzige Weg, wenn die Raumhöhe sonst nicht reicht.

Die Treppe: früh planen, sonst fehlt der Platz

Eine Einschubtreppe ist nur für nicht ausgebaute Dachräume zulässig (OIB-Richtlinie 4, Punkt 2.1.2). Wer ausbaut, braucht eine richtige Treppe. Für Treppen innerhalb einer Wohnung schreibt die OIB-Richtlinie 4 vor:

• lichte Laufbreite mindestens 0,90 Meter,
• Stufenhöhe höchstens 20 Zentimeter, Auftritt mindestens 24 Zentimeter, dabei die Schrittmaßregel 2 × Stufenhöhe + Auftritt = 62 Zentimeter, plus oder minus 3,
• lichte Durchgangshöhe über jeder Stufenvorderkante mindestens 2,10 Meter,
• bei gewendelten Treppen mindestens 12 Zentimeter Auftritt, gemessen 20 Zentimeter von der Innenseite des Laufs,
• ein Handlauf auf einer Seite in 85 bis 90 Zentimetern Höhe,
• eine Absturzsicherung am Treppenloch von mindestens 90 Zentimetern bei der Treppe selbst und einem Meter an einer Galerie.

Was das bedeutet, zeigt eine Geschoßhöhe von 2,80 Metern, gemessen von Fertigfußboden zu Fertigfußboden, also samt dem neuen Fußbodenaufbau im Dachgeschoß. Mit der steilsten zulässigen Variante, 14 Stufen zu je 20 Zentimetern und 24 Zentimetern Auftritt, ist die Treppe 3,12 Meter lang. Bequemer sind 16 Stufen zu 17,5 Zentimetern mit 27 Zentimetern Auftritt, dann misst der Lauf 4,05 Meter. Beide Längen müssen im darunterliegenden Geschoß Platz haben, ohne ein Zimmer zu zerschneiden. Eine gewendelte Treppe braucht weniger Grundfläche, geht sich aber steiler.

Für die steile Variante wird die Decke auf rund drei Meter Länge geöffnet. Dabei werden Deckenbalken durchtrennt, die Last muss ein Wechsel aufnehmen. Das gehört in die statische Berechnung, bevor der erste Balken fällt.

Oben ist die Durchgangshöhe das Nadelöhr. 2,10 Meter über jeder Stufe gibt es unter einer Dachschräge meist nur in Firstnähe. Die Treppe gehört deshalb in die Mitte des Daches, nicht an die Traufe, wo sie im Grundriss vielleicht leichter unterzubringen wäre.

Dämmen, dichten, warnen: was die Haustechnik verlangt

Für die Dachschräge über beheizten Räumen gilt ein U-Wert von höchstens 0,20 W/m²K, für die Wände zu nicht ausgebauten Abseiten 0,35 und für Dachflächenfenster 1,70 W/m²K (OIB-Richtlinie 6, Ausgabe September 2025). Strenger kann es werden, wenn die Behörde den Ausbau als Einzelmaßnahme nach Punkt 4.5.4 behandelt: Ohne Sanierungskonzept oder Renovierungspass sind dann um 24 Prozent bessere Werte gefordert, beim Dach also 0,15. Welcher Fall vorliegt, klären Sie mit dem Ersteller des Energieausweises. Für 0,15 reicht bei 20 Zentimetern Sparrenhöhe die Dämmung zwischen den Sparren nicht, dann braucht es eine zweite Lage darunter oder eine Aufsparrendämmung. Die Varianten im Detail stehen im Beitrag zur Dachdämmung.

Ausgebaute Dachräume sind die Räume, in denen es im Sommer am heißesten wird. Ein außenliegender Sonnenschutz an den Dachfenstern hält die Sonne ab, bevor sie das Glas erwärmt, und ein Dämmstoff mit hoher Rohdichte bremst die Hitze, die durch die Dachfläche kommt.

Zwei weitere Pflichten fallen beim Ausbau neu an:

• Rauchwarnmelder. In allen Aufenthaltsräumen und in den Gängen, über die der Fluchtweg führt, muss mindestens ein Rauchwarnmelder hängen (OIB-Richtlinie 2, Punkt 3.11). Das gilt für die neuen Zimmer und für die Treppe, über die man aus dem Dachgeschoß hinauskommt.
• Trittschall. Ohne Trittschalldämmung hört das Geschoß darunter jeden Schritt. Sie kostet 5 bis 20 Euro je Quadratmeter und ist im Verhältnis zur Wirkung der günstigste Posten des ganzen Ausbaus.

Führt ein Rauchfang durch den Dachraum, müssen Dämmung und Verkleidung die vorgeschriebenen Abstände zu brennbaren Baustoffen einhalten. Ziehen Sie den Rauchfangkehrer bei, bevor verkleidet wird.

Ob die bestehende Heizung das Dachgeschoß mitversorgen kann, zeigt eine Heizlastberechnung für das ganze Haus. Läuft die Anlage schon heute an der Leistungsgrenze, reichen zwei zusätzliche Heizkörper nicht.

Was der Ausbau kostet

Für den Dachausbau als Ganzes kursieren Pauschalwerte zwischen einigen Hundert und mehreren Tausend Euro je Quadratmeter. Aussagekräftiger sind die Einzelposten, aus denen sich jedes Projekt zusammensetzt:

Quellen: infina.at (Innentür, Trittschall, Bodenbelag, Fußbodenheizung, Bad); energie-experten.org, deutsche Werte, teils netto (Dachflächenfenster, Gaube, Treppe, Deckenöffnung, Verkleidung, Giebelwand, Heizkörper); Dämmung nach den Richtwerten im Beitrag zur Dachdämmung. Stand November 2026.

Rechenbeispiel: 50 Quadratmeter unter dem Satteldach

Ausgebaut werden zwei Zimmer mit zusammen 50 Quadratmetern Wohnfläche. Gedämmt und verkleidet werden 80 Quadratmeter Dachfläche und 25 Quadratmeter Giebelwand. Nach der 12-Prozent-Regel brauchen die beiden Zimmer zusammen 6 Quadratmeter Lichteintrittsfläche. Angesetzt sind deshalb fünf großformatige Dachflächenfenster mit je rund 1,2 Quadratmetern Architekturlichte, mit kleineren Formaten werden es mehr. Eine Gaube und ein Bad sind nicht vorgesehen, geheizt wird über zwei Heizkörper am bestehenden Heizkreis.

• Einreichplan durch den Baumeister: 2.000 €
• Dämmung, 80 m² zu 95 €: 7.600 €
• Innenverkleidung, 80 m² zu 30 €: 2.400 €
• Giebelwand, 25 m² zu 60 €: 1.500 €
• Fünf Dachflächenfenster zu je 2.250 €: 11.250 €
• Treppe 6.250 € und Deckenöffnung 600 €: 6.850 €
• Boden, 50 m² zu 72,50 € (Trittschall 12,50 €, Belag 60 €): 3.625 €
• Zwei Innentüren zu je 200 €: 400 €
• Zwei Heizkörper: 1.200 €

Summe: 36.825 Euro, rund 740 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Ersetzt eine Gaube eines der Dachflächenfenster und kommt ein Bad um 20.000 Euro dazu, steigt die Summe um 29.250 Euro auf 66.075 Euro, rund 1.320 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich: Die Bausparkasse Schwäbisch Hall nennt für einen kompletten Ausbau samt Heizung in Deutschland rund 1.000 Euro je Quadratmeter als Faustregel.

Nicht enthalten sind Elektroinstallation, Trennwände, Malerarbeiten, Gebühren und die statische Berechnung samt Wechsel in der Decke. Diese Posten hängen so stark vom Bestand ab, dass nur ein Angebot weiterhilft. Holen Sie für jeden Posten mindestens zwei Angebote ein. Die Spannen in der Tabelle sind breit, weil Fenster, Böden und Bäder in jeder Preisklasse zu haben sind.

Förderung: was Bund und Länder zahlen

Die Bundesförderung für thermische Sanierung startet im Rahmen der Sanierungsoffensive 2027 wieder am 4. Jänner 2027. Die Förderrichtlinie war Mitte November 2026 noch nicht veröffentlicht. Ob die Dämmung eines bisher unbeheizten Dachraums anrechenbar ist und mit welchem Betrag, lässt sich deshalb erst danach sagen. Der Stand der Ankündigung steht im Beitrag zur Sanierungsoffensive 2027.

Konkret ist dagegen die Steiermark. Die Förderungsrichtlinie Eigenheim vom März 2026 gewährt ein Landesdarlehen auch für den Einbau einer neuen, abgeschlossenen Wohnung in einen bestehenden Rohdachboden. Die Bedingungen:

• Der Grundbetrag beträgt 30.000 Euro, dazu kommen 10.000 Euro für Ehe- oder Lebenspartner und 5.000 Euro für jede weitere Person im Haushalt. Zuschläge von je 10.000 Euro gibt es etwa für Jungfamilien, ein Generationen-Wohnhaus oder Bauen mit nachwachsenden Rohstoffen. Höchstens sind es 80.000 Euro.
• Die neue Wohnung braucht einen eigenen Eingang, Keller und Technikräume müssen erreichbar sein, ohne die andere Wohnung zu betreten.
• Die Wohnnutzfläche muss zwischen 30 und 150 Quadratmetern liegen, die Wohnung wird Hauptwohnsitz.
• Das Haus liegt im Siedlungsschwerpunkt der Gemeinde, und vor dem Ansuchen ist eine bautechnische Energieberatung nachzuweisen.
• Das Jahresnettoeinkommen darf für eine Person 49.600 Euro, für zwei Personen 74.400 Euro nicht überschreiten.
• Das Darlehen läuft 30 Jahre bei höchstens 1,5 Prozent Zinsen.
• Angesucht werden muss, bevor der Bau fertiggestellt ist. Die Förderung ist bis 31. Dezember 2026 befristet und hängt von den Budgetmitteln ab.

Ein Zimmer für die eigenen Kinder fällt damit nicht darunter, eine eigene Wohnung im Dachgeschoß dagegen schon, wenn die Bedingungen erfüllt sind. In den anderen Bundesländern erfragen Sie die aktuellen Bedingungen bei der Wohnbauförderung des Landes, bevor der Bau beginnt.

Die häufigsten Fehler beim Dachausbau

• Raumhöhe im Rohzustand gemessen. 15 Zentimeter Fußbodenaufbau und eine zweite Dämmlage unter den Sparren können aus einem genehmigungsfähigen Zimmer einen Abstellraum machen.
• Statik zu spät. Wer zuerst Fenster bestellt und dann den Statiker holt, zahlt im schlimmsten Fall für beides zweimal.
• Treppe vergessen. Ohne drei bis vier Meter Platz für den Treppenlauf im Geschoß darunter gibt es keinen Ausbau. Die Treppe wird als Erstes geplant, nicht als Letztes.
• Undichte Dampfbremse. Jede offene Fuge an Steckdosen, Fenstern und Sparrenanschlüssen lässt warme, feuchte Raumluft in die Dämmung. Dort kondensiert sie, und auf Dauer droht Schimmel.
• Ohne Bescheid gebaut. Ein nicht bewilligter Ausbau kann einen Rückbauauftrag nach sich ziehen und wird spätestens beim Verkauf zum Thema.
• Sommer nicht mitgedacht. Dachfenster ohne außenliegenden Sonnenschutz machen das Dachgeschoß im Juli unbewohnbar.

Bleibt der Dachboden nach der Rechnung unbewohnt, ist die Dämmung der obersten Geschoßdecke die deutlich günstigere Lösung. Was sie kostet, steht im Beitrag Dachboden dämmen.

Häufig gestellte Fragen zum Dachbodenausbau