Ein Haus zu kaufen statt zu bauen hat einen unschlagbaren Vorteil: Man weiß genau, was man bekommt, und kann meist rasch einziehen – kein Baustress, kein Warten auf den Rohbau, ein bekannter Preis. Dafür sind Zustand und Grundriss vorgegeben, und ein Sanierungsstau kann teuer werden. Ein oft unterschätzter Posten sind die Kaufnebenkosten: Sie liegen ohne Makler bei etwa 6,5 bis 7 Prozent des Kaufpreises, mit Makler bei 10 bis 11 Prozent. Wer Vor- und Nachteile kennt und die Nebenkosten einplant, kauft mit klarem Blick.
Die Vorteile des Hauskaufs
Gegenüber dem Neubau punktet der Kauf mit mehreren Stärken:
- Sofort bezugsfertig: Man kann oft binnen Wochen einziehen, statt ein bis zwei Jahre zu bauen.
- Preis und Zustand bekannt: Das Objekt lässt sich besichtigen und bewerten – keine Kostenüberraschungen aus der Bauphase.
- Gewachsene Lage: Bestandshäuser stehen häufig in etablierten Vierteln mit Bäumen, Infrastruktur und Nachbarschaft.
- Oft günstiger als ein Neubau, vor allem bei älteren Objekten mit Modernisierungsbedarf.
Die Nachteile
Dem stehen klare Nachteile gegenüber. Grundriss und Ausstattung sind vorgegeben und lassen sich nur mit Aufwand ändern. Ältere Häuser haben oft einen Sanierungs- und Modernisierungsstau – von der Heizung über die Fenster bis zur Dämmung. Und es lauern versteckte Mängel: Feuchtigkeit, veraltete Elektrik oder Schäden an der Bausubstanz zeigen sich manchmal erst nach dem Kauf. Deshalb ist eine gründliche Prüfung Pflicht. Wer die Alternative abwägt, findet die Argumente fürs Mieten im eigenen Ratgeber.
Die Kaufnebenkosten im Überblick
Zum Kaufpreis kommen erhebliche Nebenkosten. Die wichtigsten Posten in Österreich:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises,
- Grundbucheintragung (Eigentum): 1,1 Prozent, bei Finanzierung zusätzlich 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts,
- Vertragserrichtung und Treuhand durch Notar oder Rechtsanwalt: rund 1 bis 3 Prozent,
- Maklerprovision: beim Kauf üblich rund 3 Prozent plus Umsatzsteuer.
Wichtig: Das Bestellerprinzip gilt nur für Mieten – beim Kauf zahlt der Käufer seine Maklerprovision weiterhin selbst. Eine Erleichterung gibt es dafür bei den Grundbuchgebühren: Für die Schaffung eines Hauptwohnsitzes sind die Eintragungsgebühren bis 30. Juni 2026 bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro befreit, wie die Wirtschaftskammer erläutert. Alle Posten im Detail behandelt der Ratgeber zu den Nebenkosten beim Hauskauf und zur Grunderwerbsteuer.
Worauf man beim Hauskauf achten sollte
Vor der Unterschrift zählt die Prüfung. Der Energieausweis zeigt, wie teuer das Heizen wird und welcher Sanierungsbedarf besteht. Ein Blick ins Grundbuch deckt Lasten wie Wegerechte, Hypotheken oder Dienstbarkeiten auf. Bei älteren Objekten lohnt ein Bausachverständiger, der Feuchtigkeit, Statik, Dach und Elektrik beurteilt – seine Kosten sind gut investiert, wenn er einen teuren Sanierungsfall aufdeckt. Wer bewusst günstig kauft und selbst saniert, findet Hinweise im Ratgeber zum günstigen Hauskauf.
Häufige Fragen zum Hauskauf
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Ohne Makler etwa 6,5 bis 7 Prozent des Kaufpreises, mit Makler rund 10 bis 11 Prozent. Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent, die Grundbucheintragung mit 1,1 Prozent, die Vertragserrichtung mit 1 bis 3 Prozent und die Maklerprovision von rund 3 Prozent plus Umsatzsteuer.
Lohnt sich Kaufen oder Bauen?
Kaufen bietet sofortigen Einzug, einen bekannten Preis und eine gewachsene Lage, oft günstiger als ein Neubau. Bauen erlaubt dafür einen individuellen Grundriss und moderne Technik von Anfang an. Wer schnell und planbar wohnen will, kauft; wer Wert auf Individualität legt, baut.
Muss der Käufer die Maklerprovision zahlen?
Ja. Das Bestellerprinzip gilt nur für Mietwohnungen, nicht für den Kauf. Beim Immobilienkauf zahlt der Käufer seine Maklerprovision weiterhin selbst, üblich sind rund 3 Prozent des Kaufpreises plus Umsatzsteuer. Auch der Verkäufer trägt in der Regel seine eigene Provision.
Gibt es beim Hauskauf eine Gebührenbefreiung?
Ja, befristet. Für die Schaffung eines Hauptwohnsitzes sind die Grundbuch-Eintragungsgebühren für Eigentum und Pfandrecht bis 30. Juni 2026 befreit, bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent bleibt davon allerdings unberührt.
Worauf sollte man beim Hauskauf achten?
Auf den Energieausweis, der Heizkosten und Sanierungsbedarf zeigt, und auf das Grundbuch, das Lasten wie Wegerechte oder Hypotheken offenlegt. Bei älteren Häusern lohnt ein Bausachverständiger, der Feuchtigkeit, Statik, Dach und Elektrik prüft. So lassen sich teure versteckte Mängel vor dem Kauf erkennen.
Ist ein gebrauchtes Haus günstiger als ein Neubau?
Häufig ja, vor allem bei älteren Objekten mit Modernisierungsbedarf. Allerdings sollte man die Kosten für Sanierung und energetische Ertüchtigung einrechnen – Heizung, Fenster und Dämmung können den vermeintlichen Preisvorteil aufzehren. Erst die Summe aus Kaufpreis und Sanierung zeigt den echten Vergleich.