Immobilienpreise in Österreich 2026 – Entwicklung, Bundesländer und Prognose

Im zweiten Quartal 2026 kosteten Wohnimmobilien in Österreich um 3,6 Prozent mehr als ein Jahr davor. Das ist der stärkste Anstieg seit dem Ende des Booms 2022. Der Median für eine Eigentumswohnung lag 2025 bei 4.162 Euro je Quadratmeter, für ein Haus bei 2.836 Euro, für Bauland bei 135 Euro. Wohnungen und Häuser sind damit immer noch etwas billiger als 2022. Bauland ist seither um mehr als die Hälfte teurer geworden.

Hinter dem Durchschnitt stecken zwei Märkte. Tirol, Salzburg, Vorarlberg und Wien liegen bei Wohnungen zwischen 4.965 und 5.212 Euro je Quadratmeter, das Burgenland bei 1.859 Euro. Und innerhalb Wiens trennen die Innere Stadt und Simmering mehr als 8.000 Euro je Quadratmeter. Wer die Immobilienpreise in Österreich verstehen will, muss deshalb drei Ebenen auseinanderhalten: den Index, der die Richtung zeigt, den Median aus den Kaufverträgen, der das Niveau zeigt, und die Angebotspreise der Portale, die fast immer darüber liegen.

Vom Boom zur Korrektur und zurück: die Kurve seit 2020

Der Häuserpreisindex von Statistik Austria misst die tatsächlich bezahlten Kaufpreise qualitätsbereinigt, also unabhängig davon, ob in einem Jahr zufällig mehr Villen oder mehr Garconnieren verkauft wurden. Seine Jahreswerte erzählen die Geschichte der letzten sechs Jahre in fünf Zahlen.

Quelle: Statistik Austria, Häuserpreisindex (Jahresdurchschnitte, Basis 2010 = 100, vorläufiger Wert für 2026)

Die Korrektur war kleiner, als sie sich angefühlt hat. Vom Jahresdurchschnitt 2022 bis 2025 verlor der Index 0,7 Prozent. Die Inflation lag im selben Zeitraum bei rund 15 Prozent, die Nettoeinkommen stiegen um etwa 20 Prozent. Real, also gemessen an dem, was ein Gehalt kauft, sind Wohnungen und Häuser heute deutlich günstiger als 2022. Die Oesterreichische Nationalbank rechnet vor, dass ihr Wohnimmobilienpreisindex 2025 nominal um 2,1 Prozent zulegte, bei 3,8 Prozent Inflation. Erst 2026 dreht das Vorzeichen: Im ersten Quartal meldete die Nationalbank ein Plus von 2,4 Prozent, im zweiten Quartal von 3,6 Prozent, bei Wien 2,9 Prozent und im übrigen Österreich 4,2 Prozent.

Am härtesten hat die Zinswende gebrauchte Wohnungen in Wien getroffen. Sie verloren zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem zweiten Quartal 2024 laut Nationalbank 9,4 Prozent, während Neubauwohnungen kaum nachgaben, weil Bauträger lieber warteten als Rabatte zu geben. Seit den Zinssenkungen ab Juni 2024 erholen sich beide Segmente. Die Zahl der gebrauchten Wohnungen, die pro Quartal den Besitzer wechseln, liegt mit rund 10.700 wieder im langjährigen Schnitt. Beim Neubau sind es 2.500 statt früher 3.100.

Wohnungspreise nach Bundesland

Statistik Austria wertet jedes Jahr die Kaufverträge aus dem Grundbuch aus und reiht die Bundesländer nach Quadratmeterpreisen für Immobilien. Angegeben ist der Median: Die Hälfte der Käufe lag darüber, die Hälfte darunter. Das ist robuster als ein Durchschnitt, den drei Penthouses am Wörthersee nach oben ziehen würden. Die letzte Spalte zeigt die qualitätsbereinigte Preisänderung 2025 aus dem Häuserpreisindex, die vom Median abweichen kann, weil sich die Mischung der verkauften Objekte jedes Jahr ändert.

Quelle: Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025 (Medianpreise aus Kaufverträgen) und Häuserpreisindex 2025

Auffällig ist der Westen. Salzburg und Vorarlberg waren 2025 die einzigen Bundesländer, in denen Wohnungen qualitätsbereinigt billiger wurden. Dort waren die Preise am weitesten von den Einkommen weggelaufen, und dort dauert die Anpassung am längsten. Tirol dagegen hat nach dem Rücksetzer 2023 am schnellsten wieder angezogen. Im Rekordjahr 2022, als die Preise für Eigentumswohnungen noch zweistellig stiegen, lag der Österreich-Median bei 4.364 Euro. Er ist bis heute nicht wieder erreicht.

Häuserpreise nach Bundesland

Häuser sind je Quadratmeter Wohnfläche günstiger als Wohnungen, weil sie öfter am Ortsrand stehen und älter sind, wenn sie verkauft werden. 2025 zog der Süden davon: Bestehende Häuser verteuerten sich in Kärnten, der Steiermark sowie im Mittel- und Südburgenland qualitätsbereinigt um 5,7 Prozent, im Westen nur um 0,5 Prozent. Beim Neubau galt Österreich schon 2022 als eines der teuersten Länder Europas für Häuser, und neue Häuser wurden 2025 um weitere 4,5 Prozent teurer.

Quelle: Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025 (Medianpreise aus Kaufverträgen) und Häuserpreisindex 2025

Das Burgenland ist zugleich das billigste Bundesland und das mit dem stärksten Preisanstieg. Ein Haus kostete dort 2025 im Median 1.889 Euro je Quadratmeter, ein Drittel des Wiener Werts, aber um 8,7 Prozent mehr als 2024. Ein Teil dieser Nachfrage kommt aus Wien: Der Bezirk Neusiedl am See erreicht bei Wohnungen 2.462 und bei Häusern 2.412 Euro, deutlich über dem Landesmedian. Wer in einer Seegemeinde wie Weiden, Podersdorf oder Neusiedl bauen will, muss vor allem den Baugrund einkalkulieren: Im Bezirk Neusiedl am See hat sich der Quadratmeterpreis von 85 Euro (2015) auf 238 Euro (2025) fast verdreifacht.

Baulandpreise: der Ausreißer nach oben

Während Wohnungen und Häuser unter dem Niveau von 2022 liegen, haben die Preise für unbebauten Grundstücken in mehreren Bundesländern 2025 einen Höchststand erreicht. Österreichweit stieg das geometrische Mittel für bebaubare Grundstücke von 85 Euro (2022) auf 135 Euro je Quadratmeter. Statistik Austria weist darauf hin, dass ein Teil des Sprungs daher kommt, dass seit der Zinswende weniger, dafür teurere und besser gelegene Grundstücke gehandelt werden. Der Trend ist trotzdem eindeutig: Bauland ist knapp, weil Gemeinden weniger widmen und viele Eigentümer lieber halten als verkaufen.

Quelle: Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025 (geometrisches Mittel bebaubarer Grundstücke, Euro je Quadratmeter Grundfläche)

Die Spitze bilden Wintersportorte und Stadtränder. In Reith bei Kitzbühel kostete Baugrund im Fünfjahresschnitt 2.742 Euro je Quadratmeter, in der Stadt Kitzbühel 2.617 Euro, in Lech 2.108 Euro. In Wien führen Währing mit 2.181 und Döbling mit 1.756 Euro, die Flächenbezirke liegen bei 670 bis 856 Euro. Im Bezirk Innsbruck-Land hat sich der Preis seit 2020 von 312 auf 795 Euro mehr als verdoppelt. Am anderen Ende stehen das Waldviertel und das Südburgenland: Im Bezirk Zwettl kostet der Quadratmeter 26 Euro, in Jennersdorf 21 Euro. Für die Planung eines Neubaus ist die Grundstücksfrage deshalb längst die entscheidende, wie der Ratgeber zum richtigen Grundstück für den Hausbau zeigt.

Wien: Wohnungspreise nach Bezirken

Die Wiener Zahlen aus den Kaufverträgen unterscheiden sich stark von dem, was Portale ausweisen. Für die Innere Stadt nennen Anzeigenauswertungen rund 19.500 Euro je Quadratmeter, der Median der tatsächlichen Käufe lag 2025 bei 11.576 Euro. Der Grund: Angebote in Luxuslagen stehen lange online, werden mit Abschlag verkauft oder gar nicht. In den Außenbezirken ist die Lücke kleiner, aber sie existiert überall. Wer eine Wohnung sucht, nimmt Angebotspreise wie auf immopreise.at deshalb als Obergrenze und die Medianwerte als Verhandlungsbasis.

Quelle: Statistik Austria, Sonderauswertung Immobilien-Durchschnittspreise (Medianpreise für Eigentumswohnungen je Bezirk, Euro je Quadratmeter Wohnfläche)

Favoriten und Simmering sind mit 3.833 und 3.533 Euro die einzigen Bezirke unter 4.000 Euro, und beide liegen deutlich unter ihren Werten von 2022. Die stärksten Zuwächse gegenüber 2024 verzeichnen Floridsdorf, die Landstraße und Wieden. Bei Häusern liegen die Wiener Werte nochmals höher: In Döbling wurden 2025 im Median 10.000 Euro je Quadratmeter bezahlt, in Hietzing 7.069 Euro, in Donaustadt 4.929 Euro.

Landeshauptstädte im Vergleich

Innsbruck ist bei Wohnungen teurer als Wien, Graz ist die günstigste Landeshauptstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern. Auch das zeigen die Medianpreise aus den Kaufverträgen 2025.

Quelle: Statistik Austria, Sonderauswertung Immobilien-Durchschnittspreise 2025 (Medianpreise, Euro je Quadratmeter Wohnfläche)

Linz ist die einzige Landeshauptstadt, in der Wohnungen 2025 über dem Wert von 2022 lagen. Der Häuserpreisindex bestätigt das: Linz hatte mit 6,3 Prozent den stärksten Wohnungspreisanstieg aller Landeshauptstädte, Salzburg und Innsbruck stagnierten. In Graz drückt das große Angebot an Anlegerwohnungen aus dem Bauboom bis 2022 weiter auf die Preise.

Angebotspreise 2026: was Verkäufer verlangen

Die Kaufverträge für 2026 sind noch nicht ausgewertet, die Anzeigen schon. ImmoScout24 hat für das erste Halbjahr 2026 rund 186.500 Inserate ausgewertet: Häuser wurden im Median um 4.187 Euro je Quadratmeter angeboten (plus 4 Prozent), Wohnungen um 6.248 Euro (plus 5 Prozent). Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet damit im Angebot österreichweit 437.000 Euro, in Tirol 508.000 Euro und im Burgenland 277.000 Euro. Bei Häusern verlangt Tirol mit 8.278 Euro je Quadratmeter das Doppelte des Bundesschnitts, Wien liegt bei 6.616 Euro, das Burgenland bei 2.641 Euro.

Die Differenz zu den amtlichen Medianwerten von rund 2.000 Euro je Quadratmeter bei Wohnungen hat drei Ursachen: Portale zeigen Angebot, nicht Abschluss. Sie enthalten überproportional Neubau, weil Bauträger jede Einheit inserieren. Und sie bilden Ballungsräume stärker ab, weil dort mehr Anzeigen laufen. Die Steigerungsraten sind trotzdem ein brauchbarer Frühindikator: Wenn Verkäufer 2026 wieder 4 bis 5 Prozent mehr verlangen und die Objekte trotzdem weggehen, folgen die Kaufpreise mit einigen Monaten Verzögerung.

Warum die Preise wieder steigen

Drei Kräfte schieben seit 2025 in dieselbe Richtung, und keine davon verschwindet 2027.

• Günstigere Kredite. Der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnbaukredite sank von 4,2 Prozent Ende 2023 auf 3,54 Prozent im Juni 2026. Die Banken vergeben laut Nationalbank seit März 2026 monatlich mehr als 1,6 Milliarden Euro an neuen Wohnkrediten, mehr als doppelt so viel wie Anfang 2024. Dass die Europäische Zentralbank im Juni 2026 wegen der Energiepreise nach dem Iran-Krieg die Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben hat, hat die Nachfrage bisher nicht gebremst.
• Weniger Regeln. Seit 1. Juli 2025 gibt es die KIM-Verordnung nicht mehr. Banken können bei Eigenkapital, Rate und Laufzeit im Einzelfall abweichen, wenn sie das Risiko begründen. Was das für Ihren Antrag heißt, steht im Beitrag zur ausgelaufenen KIM-Verordnung.
• Zu wenig Neubau. 2025 wurden nur 31.979 Wohnungen in neuen Gebäuden bewilligt, der tiefste Wert seit Beginn der Erhebung 2010 und um 40 Prozent weniger als 2015. Der Österreichische Neubaubericht erwartet für 2026 rund 30.900 fertiggestellte Wohnungen und für 2027 nur noch etwa 25.000, nach 46.500 im Jahr 2022. In Wien sinkt die Zahl von 12.100 auf 9.600. Gleichzeitig verteuerte sich der Wohnhausbau im zweiten Quartal 2026 um 3,6 Prozent.

Die Neubaulücke ist der Punkt, der die nächsten Jahre prägt. Was 2024 und 2025 nicht bewilligt wurde, kommt 2027 und 2028 nicht auf den Markt. Wer in diesen Jahren eine Wohnung sucht, konkurriert um einen schrumpfenden Bestand an Neubau und weicht auf gebrauchte Objekte aus, deren Preise dann am stärksten reagieren.

Leistbarkeit: was ein Kauf 2026 tatsächlich kostet

Die Bank Austria misst Leistbarkeit als Zahl der Jahresnettoeinkommen, die für 100 Quadratmeter nötig sind. 2025 waren das für eine Eigentumswohnung 12,5 und für ein Haus 8,5 Jahreseinkommen. 2022 waren es 16 beziehungsweise über 10,5, im Jahr 2010 erst 10 und 7,4. Die Spanne zwischen den Bundesländern ist enorm: Ein Haus im Burgenland kostet 5,2 burgenländische Jahreseinkommen, ein Haus in Wien 17,4 Wiener Jahreseinkommen. Seit 2022 hat sich die Leistbarkeit drei Jahre in Folge verbessert, weil Einkommen stiegen, Preise nachgaben und Zinsen sanken. Im Vergleich zu 2010 ist Wohneigentum trotzdem um ein Fünftel weniger leistbar.

Ein Rechenbeispiel für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zum Wiener Median von 5.212 Euro je Quadratmeter:

• Kaufpreis: 364.840 Euro
• Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent: 12.769 Euro
• Grundbucheintragung 1,1 Prozent: 4.013 Euro
• Pfandrechtseintragung 1,2 Prozent auf 80 Prozent Kredit: 3.502 Euro
• Kaufvertrag und Treuhand rund 2 Prozent: 7.297 Euro
• Makler 3 Prozent plus Umsatzsteuer: 13.134 Euro
• Nebenkosten gesamt: 40.716 Euro, also 11,2 Prozent des Kaufpreises
• Eigenmittel bei 20 Prozent plus Nebenkosten: 113.684 Euro
• Kredit 291.872 Euro zu 3,54 Prozent auf 30 Jahre: 1.317 Euro monatlich, auf 25 Jahre 1.467 Euro

Zwei Posten in dieser Rechnung waren bis vor kurzem kleiner. Die Befreiung von Grundbuch- und Pfandrechtsgebühr für den Kauf des Hauptwohnsitzes, die das Justizministerium im Rahmen des Wohnbaupakets eingeführt hatte, galt nur für Anträge bis 1. Juli 2026 und ist ohne Verlängerung ausgelaufen. Bis zu 11.500 Euro Ersparnis sind damit weg. Und Ende 2023 hätte derselbe Kredit zu 4,2 Prozent auf 30 Jahre 1.427 Euro im Monat gekostet, 110 Euro mehr. Wie Sie Eigenmittel, Rate und Laufzeit abstimmen, erklärt der Ratgeber zur Baufinanzierung in Österreich; wer verkauft statt kauft, findet die Steuerfolgen im Beitrag zur Immobilienertragsteuer.

Mieten laufen den Kaufpreisen davon

Seit 2022 haben sich die Vorzeichen gedreht: Kaufpreise gaben nach, Mieten stiegen um rund 20 Prozent, weil Wertsicherungsklauseln die Inflation automatisch weitergaben und weil Haushalte, die sich Eigentum nicht mehr leisten konnten, auf den Mietmarkt drängten. Im ersten Quartal 2026 lag die durchschnittliche Miete inklusive Betriebskosten laut Statistik Austria bei 10,5 Euro je Quadratmeter, 695 Euro pro Wohnung. Das Mietpaket der Bundesregierung deckelt Richtwert- und Kategoriemieten 2026 auf plus 1 Prozent und 2027 auf plus 2 Prozent und dehnt die Bremse auf den freien Markt aus. Für Käufer ist das ein zweischneidiges Signal: Die laufenden Kosten des Mietens steigen langsamer, aber die Rendite von Anlegerwohnungen bleibt hoch genug, dass Investoren am Markt bleiben und mitbieten.

Prognose 2026 und 2027

Die Prognosen liegen nahe beieinander. Der Real Estate Future Index von RE/MAX, für den rund 650 Makler befragt wurden, erwartet für 2026 im Schnitt plus 3,4 Prozent: plus 3,5 Prozent für Wohnungen in Zentrallagen, plus 2,9 Prozent am Stadtrand, plus 2,3 Prozent im ländlichen Raum und plus 3,0 Prozent für Einfamilienhäuser. Die Bank Austria rechnet für 2026 und 2027 mit Steigerungen etwa in Höhe der Inflation, also zwei bis drei Prozent, stärker bei gebrauchten Objekten als im Neubau. Der Neubaubericht warnt für 2027 vor dem stärksten Angebotsengpass seit Jahrzehnten, vor allem in Wien.

Die Zahlen des ersten Halbjahrs 2026 liegen bereits über diesen Erwartungen. Ein Plus von 3,6 Prozent im zweiten Quartal bei gleichzeitig 4,2 Prozent außerhalb Wiens deutet auf ein Jahresergebnis um vier Prozent. Was die Dynamik bremsen könnte: weitere Zinsschritte der EZB, falls die Energiepreise die Inflation über drei Prozent halten, und eine schwächere Zuwanderung, die die Nachfrage nach Wohnraum dämpft. Was sie beschleunigen könnte: der Neubaueinbruch 2027, sobald er in den Angebotszahlen der Portale sichtbar wird. Für Käufer mit gesicherter Finanzierung spricht wenig dafür, auf fallende Preise zu warten. Für Verkäufer gebrauchter Wohnungen in Wien und den Landeshauptstädten dürfte 2027 das bessere Jahr werden als 2026.

Drei Fehler beim Lesen von Preisstatistiken

• Median mit Angebotspreis verwechseln. Wer eine Wohnung zum Portalpreis kauft, zahlt in Wien im Schnitt mehrere hundert Euro je Quadratmeter mehr, als andere Käufer im selben Bezirk tatsächlich bezahlt haben. Der amtliche Median ist die bessere Verhandlungsbasis.
• Median-Sprünge als Preisänderung lesen. Wenn der Wert für die Innere Stadt von 14.956 auf 11.576 Euro fällt, sind nicht die Wohnungen um 23 Prozent billiger geworden. Es wurden andere Wohnungen verkauft. Für Trends zählt der qualitätsbereinigte Index.
• Bundesländer als Einheit sehen. Im Bezirk Kitzbühel kostete ein Haus 2025 im Median 6.894 Euro je Quadratmeter, der Tiroler Landeswert liegt bei 4.828 Euro. Wer ein Objekt bewertet, braucht den Bezirk und die Bauperiode, nicht den Landeswert. Für Häuser gilt das doppelt, wie der Ratgeber zum Hauskauf zeigt.

Häufig gestellte Fragen zur Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich