Nebenkosten beim Hauskauf in Österreich – alle Kosten im Überblick

Wer ein Haus um 400.000 Euro kauft, zahlt selten nur 400.000 Euro. Auf den Kaufpreis kommen Steuern, Gebühren und Honorare, die rasch 10 Prozent und mehr ausmachen – bei einem Maklerobjekt also schnell 40.000 Euro zusätzlich. Wer diese Posten nicht von Anfang an einplant, gerät bei der Finanzierung ins Schwimmen. Denn anders als der Kaufpreis lassen sich die Nebenkosten meist nicht über den Kredit finanzieren – sie müssen aus Eigenmitteln kommen.

Dieser Ratgeber listet alle Nebenkosten beim Hauskauf in Österreich auf, nennt die genauen Prozentsätze, rechnet ein vollständiges Beispiel durch und zeigt, wo sich sparen lässt – inklusive der Gebührenbefreiung, die noch bis 30. Juni 2026 gilt. So wissen Sie schon vor dem ersten Besichtigungstermin, mit welcher Gesamtsumme Sie am Ende tatsächlich rechnen müssen und wie viel Eigenkapital wirklich nötig ist. Stand Juni 2026.

Welche Nebenkosten beim Hauskauf anfallen

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Steuer und Grundbuchgebühren sind gesetzlich fix, Makler- und Vertragskosten hängen vom Einzelfall ab. Der Überblick:

Posten	Höhe	Bemessung
Grunderwerbsteuer	3,5 %	Kaufpreis bzw. Grundstückswert
Grundbucheintragung (Eigentum)	1,1 %	Kaufpreis (bis 30.6.2026 befreibar)
Pfandrechtseintragung	1,2 %	Kredithöhe (bis 30.6.2026 befreibar)
Maklerprovision	bis 3 % zzgl. 20 % USt	Kaufpreis, je Partei
Vertragserrichtung und Beglaubigung	ca. 1 bis 3 %	Kaufpreis
Eingabegebühr Grundbuch	rund 81 Euro	pauschal

Als Faustregel gilt: Bei einem über Makler vermittelten, fremdfinanzierten Kauf rechnen Sie mit rund 10 Prozent Nebenkosten über dem Kaufpreis. Ohne Makler und mit der aktuellen Grundbuchbefreiung sinkt dieser Anteil deutlich. Wie hoch er am Ende ausfällt, hängt vor allem davon ab, ob ein Makler im Spiel ist und ob Sie die Grundbuchbefreiung nutzen können. Wichtig: Diese Kosten lassen sich in der Regel nicht mitfinanzieren – die Bank erwartet sie als Eigenmittel zusätzlich zum Kaufpreis. Eine offizielle Aufstellung führt das Portal oesterreich.gv.at.

Grunderwerbsteuer: der größte staatliche Posten

Mit 3,5 Prozent des Kaufpreises ist die Grunderwerbsteuer der dickste Brocken unter den fixen Nebenkosten. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis, mindestens aber der Grundstückswert. Bei einem Haus um 400.000 Euro sind das 14.000 Euro. Den Steuersatz, den günstigeren Stufentarif bei Übertragungen in der Familie und alle Befreiungen erklären wir ausführlich im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Österreich.

Kaufen Sie von nahen Verwandten, kann statt der 3,5 Prozent der günstigere Stufentarif greifen, weil solche Erwerbe als unentgeltlich gelten. Beim klassischen Kauf am freien Markt bleibt es aber bei den 3,5 Prozent.

Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis, mindestens jedoch der Grundstückswert – ein zu niedrig angesetzter Preis senkt die Steuer also nicht. Ein Sonderfall ist der Kauf eines Grundstücks mit anschließendem Hausbau: Sind Grundstückskauf und Bau rechtlich getrennt, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an, nicht auf die Baukosten.

Grundbucheintragung und Pfandrecht – Befreiung bis 30. Juni 2026

Damit Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch stehen, hebt das Bezirksgericht 1,1 Prozent des Kaufpreises ein, dazu eine Eingabegebühr von rund 81 Euro. Finanzieren Sie mit einem Kredit, kommen 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts hinzu, berechnet von der Kredithöhe.

Hier liegt das größte Sparpotenzial: Seit 1. Juli 2024 sind beide Gebühren beim Erwerb von Eigenheim oder Eigentumswohnung zum Hauptwohnsitz befreit – bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro vollständig, was eine Ersparnis von bis zu rund 11.500 Euro bedeutet. Die Befreiung ist befristet: Der Grundbuchantrag muss bis 1. Juli 2026 beim Gericht einlangen, und das Eigenheim ist mindestens fünf Jahre selbst zu bewohnen. Die Voraussetzungen veröffentlicht das Bundesministerium für Justiz.

Verkaufen oder verlassen Sie das Eigenheim innerhalb der fünf Jahre, werden die gesparten Gebühren nachverrechnet. Und nach dem 1. Juli 2026 fallen die 1,1 und 1,2 Prozent wieder regulär an, sofern die Befristung nicht verlängert wird. Wer den Kauf ohnehin plant, sollte den Grundbuchantrag deshalb rechtzeitig einbringen.

Maklerprovision: bis zu 3,6 Prozent für Käufer

Wird das Haus über einen Makler vermittelt, zahlt der Käufer eine Provision. Sie ist gesetzlich gedeckelt und richtet sich nach dem Kaufpreis:

• Kaufpreis bis 36.336,42 Euro: höchstens 4 Prozent
• Kaufpreis von 36.336,43 bis 48.448,51 Euro: pauschal 1.453,46 Euro
• Kaufpreis ab 48.448,52 Euro: höchstens 3 Prozent

Zu diesen Sätzen kommen jeweils 20 Prozent Umsatzsteuer. Bei einem Haus um 400.000 Euro sind das also bis zu 12.000 Euro plus 2.400 Euro USt, in Summe 14.400 Euro. Dieselbe Provision darf der Makler auch vom Verkäufer verlangen.

Anders als bei der Miete gibt es beim Kauf kein Bestellerprinzip: Das gilt seit 1. Juli 2023 nur für Wohnungsmietverträge. Beim Hauskauf zahlt der Käufer die Provision unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat. Verhandeln ist erlaubt – die genannten Sätze sind Höchstgrenzen, keine Fixpreise. Wer privat ohne Makler kauft, spart diesen Posten ganz.

Die Provision wird erst fällig, wenn der Kauf durch die Vermittlung des Maklers tatsächlich zustande kommt. Grundlage ist der Maklervertrag, den Sie vorab erhalten – prüfen Sie darin Höhe und Fälligkeit genau. In Österreich darf ein Makler für beide Seiten tätig sein und sowohl von Käufer als auch von Verkäufer Provision verlangen.

Beim Neubau direkt vom Bauträger entfällt die Provision meist, weil ohne zwischengeschalteten Makler verkauft wird. Und auch bei Maklerobjekten lohnt das Gespräch: Gerade in einem ruhigeren Markt sind Abschläge auf die Höchstprovision durchaus möglich.

Vertragserrichtung und Beglaubigung

Den Kaufvertrag setzt ein Notar oder Rechtsanwalt auf, der zugleich die Treuhandabwicklung übernimmt und die grundbücherliche Durchführung veranlasst. Dafür fallen üblicherweise 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer an, dazu die Kosten der Unterschriftenbeglaubigung nach Tarif. Auch dieses Honorar ist verhandelbar, und es lohnt sich, vorab ein Pauschalangebot einzuholen. Häufig teilt sich, wer welchen Teil der Abwicklung trägt – klären Sie das vor der Unterschrift.

Neben dem reinen Vertragshonorar schlagen kleinere Posten zu Buche, etwa für die Eingabe ins Grundbuch und die Anmerkung der Rangordnung. Wer mehrere Angebote einholt, erkennt rasch, ob ein Anbot pauschal oder nach Tarif abrechnet – der Unterschied kann bei teureren Objekten einige Tausend Euro betragen.

Kreditnebenkosten nicht vergessen

Wer den Kauf finanziert, sollte die Kosten rund um den Kredit mitrechnen. Dazu zählen die Pfandrechtseintragung (siehe oben), eine mögliche Bearbeitungs- oder Kontoeröffnungsgebühr der Bank sowie die Schätzgebühr für die Bewertung der Immobilie. Diese Posten variieren stark je nach Institut, weshalb sich ein Konditionenvergleich auszahlt. Worauf es bei der Finanzierung sonst noch ankommt, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung in Österreich.

Ein Hinweis zur Finanzierung: Die früher strengen Vorgaben der KIM-Verordnung zu Eigenmitteln und Schuldendienst sind mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Dennoch verlangen die meisten Banken weiterhin Eigenmittel in der Größenordnung von rund 20 Prozent des Kaufpreises – und die Nebenkosten kommen obendrauf. Manche Institute setzen zudem eine Ablebensversicherung voraus, deren Prämie Sie ebenfalls einplanen sollten.

Für die Bewertung der Immobilie verlangen viele Banken eine Schätzgebühr, die sich am Objektwert orientiert. Hinzu kommen je nach Institut Kontoführungs- oder Bearbeitungsspesen. Weil sich diese Posten zwischen den Banken deutlich unterscheiden, zahlt sich ein Vergleich mehrerer Angebote aus – er drückt die Nebenkosten und häufig auch den Zinssatz über die gesamte Laufzeit.

Rechenbeispiel: Nebenkosten für ein Haus um 400.000 Euro

Angenommen, Sie kaufen 2026 ein Haus um 400.000 Euro als Hauptwohnsitz, vermittelt über einen Makler, finanziert mit einem Kredit über 320.000 Euro:

Posten	Betrag
Grunderwerbsteuer 3,5 %	14.000 Euro
Grundbucheintragung 1,1 %	4.400 Euro – derzeit befreit
Pfandrecht 1,2 % von 320.000 Euro	3.840 Euro – derzeit befreit
Maklerprovision 3 % zzgl. USt	14.400 Euro
Vertragserrichtung rund 2 % zzgl. USt	rund 9.600 Euro
Eingabegebühren Grundbuch	rund 120 Euro

Mit der Grundbuchbefreiung landen Sie bei rund 38.000 Euro Nebenkosten, also etwa 9,5 Prozent des Kaufpreises. Ohne die Befreiung kämen die 4.400 und 3.840 Euro Grundbuchgebühren dazu – dann wären es rund 46.000 Euro oder 11,6 Prozent. Allein dieser Unterschied von gut 8.000 Euro zeigt, warum der Zeitpunkt des Grundbuchantrags 2026 eine Rolle spielt.

Kaufen Sie dasselbe Haus privat ohne Makler, fällt der größte beeinflussbare Posten weg. Dann bleiben im Wesentlichen die Grunderwerbsteuer von 14.000 Euro, die Vertragskosten von rund 9.600 Euro und die Eingabegebühren – bei genutzter Grundbuchbefreiung also rund 24.000 Euro statt 38.000 Euro. Das entspricht etwa 6 Prozent des Kaufpreises. Der Verzicht auf den Makler und die rechtzeitige Nutzung der Befreiung sind damit die beiden größten Hebel.

Rücktrittsrecht: eine Woche Bedenkzeit

Ein Schutz, den viele Käufer nicht kennen: Wer am Tag der ersten Besichtigung ein Kaufanbot oder einen Kaufvertrag für die erste eigene Wohnung oder das erste eigene Haus unterschreibt, kann binnen einer Woche kostenlos zurücktreten. Dieses Rücktrittsrecht nach dem Konsumentenschutzgesetz soll Überrumpelung verhindern. Es gilt allerdings nur unter engen Voraussetzungen, etwa wenn es sich um die erste Wohnung zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses handelt und die Erklärung am Tag der Erstbesichtigung abgegeben wurde. Unterschreiben Sie deshalb nie unter Druck – eine Nacht darüber schlafen kostet nichts. Die Details erläutert die Arbeiterkammer.

Nebenkosten senken: wo Sparen möglich ist

An den Steuern führt kein Weg vorbei, doch bei mehreren Posten ist Spielraum:

• Grundbuchbefreiung nutzen: Beim Eigenheim bis 500.000 Euro Bemessungsgrundlage sparen Sie bis 30. Juni 2026 die Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr.
• Ohne Makler kaufen: Beim Privatkauf entfällt die Provision von bis zu 3,6 Prozent – der größte beeinflussbare Posten.
• Honorare verhandeln: Makler- und Vertragskosten sind Höchst- oder Richtwerte. Ein Vergleich und ein klares Pauschalangebot drücken den Preis.
• Kreditkonditionen vergleichen: Schätz- und Bearbeitungsgebühren unterscheiden sich von Bank zu Bank – hier hilft ein Angebotsvergleich.

Vor allem aber gilt: Planen Sie die Nebenkosten als Eigenmittel von Beginn an mit ein. Wer nur den Kaufpreis kalkuliert, dem fehlen am Ende mehrere Zehntausend Euro. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, lesen Sie im Beitrag Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus. Geht es um den Neubau statt den Kauf einer bestehenden Immobilie, finden Sie die passende Aufstellung unter Baunebenkosten beim Hausbau.

Kaufanbot und Treuhandabwicklung: so läuft die Zahlung

Bevor der Kaufvertrag steht, unterschreiben viele Käufer ein Kaufanbot. Achtung: Ein Kaufanbot ist verbindlich – bestätigt der Verkäufer es innerhalb der Bindungsfrist, kommt der Kauf zustande. Unterschreiben Sie ein Anbot daher nie leichtfertig.

Die Zahlung läuft fast immer über einen Treuhänder, meist denselben Notar oder Rechtsanwalt, der den Vertrag errichtet. Der Kaufpreis fließt auf ein Treuhandkonto und geht erst an den Verkäufer, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind – etwa die Lastenfreistellung und die gesicherte Eigentumseintragung. Eine Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch schützt Sie zusätzlich davor, dass die Immobilie zwischenzeitlich anderweitig belastet oder verkauft wird. Für diese Sicherungsschritte fallen kleinere Gerichtsgebühren an, die in der Vertragsabrechnung enthalten sind.

Zwischen Kaufanbot und tatsächlicher Eigentumseintragung vergehen oft mehrere Wochen bis Monate. Eine Anzahlung wird, wenn überhaupt, über das Treuhandkonto geleistet und nicht direkt an den Verkäufer – so bleibt Ihr Geld bis zur Erfüllung aller Bedingungen abgesichert. Lassen Sie sich vom Treuhänder den Ablauf und die Zahlungsschritte vorab schriftlich erklären und klären Sie, ob bei einem grundlosen Rücktritt ein Reugeld vereinbart ist. Wer den zeitlichen Ablauf kennt, kann die Auszahlung des Kredits passgenau darauf abstimmen.

Nebenkosten beim Wohnungskauf: was anders ist

Bei einer Eigentumswohnung gelten dieselben Sätze für Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Makler wie beim Haus – prozentual bewegen sich die Nebenkosten im gleichen Rahmen. Zwei Dinge kommen hinzu. Erstens erwerben Sie nur einen Anteil an der Liegenschaft samt Wohnungseigentum, nicht das gesamte Grundstück. Zweitens sollten Sie vor dem Kauf den Stand der Instandhaltungsrücklage prüfen: Ist der Reparaturfonds der Eigentümergemeinschaft zu gering dotiert, drohen nach dem Kauf Nachzahlungen für anstehende Sanierungen. Lassen Sie sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Rücklage offenlegen.

Auch die monatlichen Betriebskosten und der Beitrag zur Rücklage gehören vor dem Kauf auf den Tisch – sie bestimmen die laufende Belastung oft stärker als gedacht. Fragen Sie die Hausverwaltung nach offenen Sanierungen und geplanten Großreparaturen, denn ein beschlossener Aufzugstausch oder eine Fassadensanierung kann teuer werden.

Nach dem Kauf: die laufenden Kosten

Die Kaufnebenkosten fallen einmalig an – danach beginnen die laufenden Kosten, die im Budget gern untergehen. Dazu zählen:

• Grundsteuer: eine jährliche Gemeindeabgabe, beim Einfamilienhaus meist im niedrigen dreistelligen Bereich.
• Gebäudeversicherung: bei einer Finanzierung in der Regel von der Bank verlangt und ohnehin sinnvoll.
• Betriebskosten: Wasser, Kanal, Müllabfuhr und Grundgebühren – beim Haus tragen Sie diese direkt, dazu kommen Energie- und Heizkosten.
• Instandhaltung: Für Reparaturen und künftige Sanierungen sollten Sie jährlich eine Rücklage bilden. Bei einer Eigentumswohnung kommen Beiträge zum Reparaturfonds und das Honorar der Hausverwaltung dazu.

Als grobe Orientierung sollten Sie für Betrieb, Versicherung und Instandhaltung eines Einfamilienhauses mehrere Hundert Euro pro Monat ansetzen – je nach Größe, Zustand und Energiestandard des Objekts. Wer schon bei der Kaufentscheidung mit diesen Posten rechnet, erlebt nach dem Einzug keine bösen Überraschungen.

Wohnbauförderung: wie sich die Belastung senken lässt

Die Nebenkosten selbst lassen sich kaum drücken, die Gesamtbelastung beim Eigenheim aber sehr wohl. Die Wohnbauförderung ist in Österreich Ländersache und unterscheidet sich je nach Bundesland deutlich – von einmaligen Zuschüssen über geförderte Wohnbaudarlehen bis zu Annuitätenzuschüssen. Wer kauft, saniert oder energetisch nachrüstet, sollte vorab prüfen, welche Programme im jeweiligen Bundesland offenstehen und an welche Voraussetzungen sie geknüpft sind, etwa Einkommensgrenzen oder energetische Mindeststandards. Da Anträge oft vor dem Kauf oder Baubeginn gestellt werden müssen, lohnt sich die Recherche frühzeitig. Manche Länder fördern gezielt junge Familien oder den Ersterwerb, andere koppeln die Förderung an Sanierungs- oder Energieauflagen. Schon ein einziger geförderter Kreditteil kann die monatliche Belastung über Jahre senken.

Checkliste für Ihre Kaufkalkulation

Diese Posten gehören in jede realistische Rechnung vor dem Hauskauf:

• Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent
• Grundbuch- und Pfandrechtseintragung, sofern nicht befreit
• Maklerprovision, falls über Makler gekauft
• Vertragserrichtung, Beglaubigung und Treuhandgebühren
• Kreditnebenkosten wie Schätz- und Bearbeitungsgebühr
• Eigenmittel von rund 20 Prozent plus eine Reserve für laufende Kosten und erste Reparaturen

Stellen Sie diese Summe Ihren verfügbaren Eigenmitteln gegenüber, bevor Sie ein Anbot abgeben. Erst wenn Kaufpreis, Nebenkosten und eine Reserve gedeckt sind, steht die Finanzierung auf sicheren Beinen.

Häufige Fragen zu den Nebenkosten beim Hauskauf