Ein Haus zu mieten bringt viel Platz ohne das Kapital und die jahrelange Bindung eines Eigenheims – aber einen entscheidenden Haken: Beim klassischen Ein- und Zweifamilienhaus gilt das Mietrechtsgesetz meist nicht. Wo der starke Mieterschutz des MRG fehlt, zählt allein, was im Vertrag steht. Deshalb ist der Mietvertrag beim Haus noch wichtiger als bei der Wohnung. Wer ihn genau prüft, die Kaution und die Betriebskosten klärt und die Übergabe dokumentiert, mietet entspannt.
Warum das Mietrechtsgesetz oft nicht gilt
Seit 1. Jänner 2002 sind Ein- und Zweifamilienhäuser mit höchstens zwei Wohnungen zur Gänze aus dem Mietrechtsgesetz ausgenommen, sofern der Vertrag danach abgeschlossen wurde. Das heißt: Die Schutzbestimmungen des MRG zu Mietzins, Betriebskosten, Befristung und Kündigung greifen nicht automatisch. Stattdessen gilt der freie Vertrag nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch. Für Mieter bedeutet das weniger gesetzlichen Schutz – und die Pflicht, jede Regelung im Vertrag genau zu lesen.
Die Vorteile des Mietens
Trotzdem hat das Mieten klare Stärken gegenüber Bauen und Kaufen: Man bindet kein Eigenkapital, bleibt örtlich flexibel und trägt nicht das Risiko von Wertverlust oder teuren Reparaturen an der Bausubstanz – diese bleiben grundsätzlich Sache des Vermieters. Wer sich langfristig doch das Eigentum wünscht, findet im Mietkauf eine Zwischenlösung.
Der Mietvertrag: das gehört geklärt
Weil beim Haus vieles frei vereinbart wird, sollten diese Punkte schwarz auf weiß im Vertrag stehen:
- Mietzins: Was ist enthalten, was kommt extra? Ohne MRG-Definition muss der Vertrag festlegen, welche Kosten der Mietzins abdeckt.
- Betriebskosten: Bei einem Haus zählen oft Heizung, Wasser, Kanal, Müll, Versicherung und Grundsteuer dazu – klären, wer was zahlt.
- Befristung und Kündigung: Laufzeit, Kündigungsfristen und Verlängerung genau prüfen.
- Erhaltung und Reparaturen: Wer trägt welche Instandhaltung, wer kleine Reparaturen?
- Garten und Außenanlagen: Pflege, Rasenmähen und Schneeräumung sind beim Haus ein eigener Punkt.
- Tierhaltung und bauliche Änderungen: vorab regeln, um späteren Streit zu vermeiden.
Kaution und Maklerprovision
Als Sicherheit verlangen Vermieter üblicherweise eine Kaution von rund drei Bruttomonatsmieten. Sie ist nach dem Auszug zurückzuzahlen, sofern keine über die normale Abnutzung hinausgehenden Schäden vorliegen. Gute Nachricht bei den Maklerkosten: Seit 1. Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip. Wer eine über eine Plattform angebotene Mietimmobilie sucht, zahlt in der Regel keine Provision mehr – die trägt, wer den Makler beauftragt hat, also meist der Vermieter. Details dazu erklärt die Arbeiterkammer.
Die Übergabe dokumentieren
Bei Einzug und Auszug gehört ein Übergabeprotokoll erstellt: Zustand jedes Raums, vorhandene Mängel, Zählerstände von Strom, Gas und Wasser, Anzahl der Schlüssel. Fotos ergänzen das Protokoll. Diese Dokumentation ist die beste Absicherung gegen Streit um die Kaution – gerade beim Haus mit Garten, Nebengebäuden und eigener Heizung, wo mehr zu übergeben ist als bei einer Wohnung.
Häufige Fragen zum Mieten eines Hauses
Gilt beim gemieteten Haus das Mietrechtsgesetz?
Meist nicht. Ein- und Zweifamilienhäuser mit höchstens zwei Wohnungen sind seit 2002 zur Gänze aus dem Mietrechtsgesetz ausgenommen, wenn der Vertrag danach geschlossen wurde. Es gilt der freie Vertrag nach dem ABGB – der Mieterschutz des MRG greift nicht, umso wichtiger ist der genaue Vertrag.
Muss man als Mieter die Maklerprovision zahlen?
In der Regel nicht mehr. Seit 1. Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat. Bei über Plattformen angebotenen Mietobjekten ist das meist der Vermieter, sodass die Suche für Mieter provisionsfrei bleibt. Nur wer selbst einen Makler beauftragt, zahlt.
Wie hoch ist die Kaution?
Üblich sind rund drei Bruttomonatsmieten. Sie dient als Sicherheit und wird nach dem Auszug zurückgezahlt, sofern keine Schäden über die normale Abnutzung hinaus bestehen. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos hilft, die Rückzahlung der Kaution reibungslos durchzusetzen.
Wer zahlt die Betriebskosten beim Haus?
Das muss der Vertrag regeln, weil die MRG-Definition der Betriebskosten beim Ein- und Zweifamilienhaus nicht gilt. Typischerweise trägt der Mieter die laufenden Kosten wie Heizung, Wasser, Kanal, Müll und oft die Versicherung. Klären Sie vor Vertragsabschluss genau, welche Posten enthalten sind.
Wer kümmert sich um Garten und Reparaturen?
Auch das ist Vereinbarungssache. Häufig übernimmt der Mieter die laufende Gartenpflege, das Rasenmähen und die Schneeräumung, während größere Instandhaltung an Dach, Heizung und Bausubstanz beim Vermieter bleibt. Wer welche kleinen Reparaturen zahlt, sollte der Vertrag ausdrücklich festhalten.
Warum ist ein Übergabeprotokoll so wichtig?
Weil es den Zustand bei Ein- und Auszug festhält und so Streit um die Kaution vermeidet. Notiert werden Mängel, Zählerstände und die Anzahl der Schlüssel, ergänzt durch Fotos. Gerade beim Haus mit Garten, Nebengebäuden und eigener Heizung gibt es mehr zu dokumentieren als bei einer Wohnung.