Beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks in Österreich landet ein spürbarer Betrag nicht beim Verkäufer, sondern beim Finanzamt: die Grunderwerbsteuer. Bei einem Kaufpreis von 380.000 Euro sind das 13.300 Euro – eine Summe, die in der ersten Kalkulation gern untergeht.
Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt davon ab, ob Sie kaufen, geschenkt bekommen oder erben. Und seit 1. Juli 2024 gibt es eine befristete Befreiung bei den Grundbuchgebühren, mit der Sie beim Eigenheim bis zu 11.500 Euro sparen – allerdings nur noch bis 30. Juni 2026. Dieser Ratgeber erklärt die Berechnung, den günstigen Stufentarif im Familienverband und alle Fristen, Stand Juni 2026.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Verkehrsteuer des Bundes, geregelt im Grunderwerbsteuergesetz 1987. Sie fällt an, sobald ein inländisches Grundstück den Eigentümer wechselt – unabhängig davon, ob das durch Kauf, Tausch, Schenkung oder Erbschaft geschieht. Besteuert wird dabei der Erwerbsvorgang selbst, also bereits das Verpflichtungsgeschäft, sobald sich Käufer und Verkäufer über Objekt und Preis einig sind.
Zwei Posten werden beim Immobilienerwerb regelmäßig mit der Grunderwerbsteuer verwechselt. Die Grundbucheintragungsgebühr ist eine Gerichtsgebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers, die Grundsteuer dagegen eine jährlich wiederkehrende Gemeindeabgabe. Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie nur einmal, beim Erwerb. Von der Immobilienertragssteuer, die beim Verkauf auf den Gewinn anfällt, ist sie ebenfalls strikt zu trennen – dazu mehr in unserem Beitrag zur Besteuerung beim Immobilienverkauf.
Die heutige Berechnung geht im Kern auf die Steuerreform 2016 zurück. Seither bemisst sich die Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Erwerben nicht mehr am niedrigen Einheitswert, sondern am realitätsnäheren Grundstückswert – im Gegenzug kam für Schenkungen und Erbschaften der gestaffelte Tarif.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?
Der reguläre Steuersatz beträgt 3,5 Prozent. Bemessungsgrundlage ist beim klassischen Kauf die Gegenleistung, also in der Regel der Kaufpreis. Liegt dieser unter dem sogenannten Grundstückswert, zieht das Finanzamt den höheren Grundstückswert heran. Damit lässt sich die Steuer nicht über einen künstlich niedrigen Kaufpreis drücken.
Ob die vollen 3,5 Prozent oder der günstigere Stufentarif gelten, entscheidet das Verhältnis von Gegenleistung zu Grundstückswert:
- Entgeltlich: Die Gegenleistung beträgt mehr als 70 Prozent des Grundstückswerts – es gelten 3,5 Prozent.
- Unentgeltlich: Die Gegenleistung liegt bei höchstens 30 Prozent – es greift der Stufentarif.
- Teilentgeltlich: Liegt sie dazwischen, wird der Erwerb aufgeteilt und beide Tarife kommen anteilig zur Anwendung.
Ein entscheidendes Detail: Erwerbe innerhalb des Familienverbands gelten immer als unentgeltlich – selbst wenn ein voller Kaufpreis bezahlt wird. Übertragungen unter nahen Verwandten profitieren deshalb grundsätzlich vom Stufentarif. Die genaue Abgrenzung regelt das Bundesministerium für Finanzen in seinen Vorgaben zum Steuersatz der Grunderwerbsteuer.
Wie wird der Grundstückswert ermittelt?
Für unentgeltliche Erwerbe und als Mindestbemessungsgrundlage braucht es den Grundstückswert. Dafür stehen drei Wege offen:
- Pauschalwertmodell: Bodenwert (dreifacher Bodenwert, multipliziert mit einem gemeindespezifischen Hochrechnungsfaktor) plus Gebäudewert aus Nutzfläche und einem länderweise gestaffelten Baukostenfaktor, vermindert um eine Alterswertminderung.
- Immobilienpreisspiegel: Hier gelten 71,25 Prozent des nach dem Immobilienpreisspiegel ermittelten Werts.
- Sachverständigengutachten: Weist ein Gutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nach, zählt dieser.
Grunderwerbsteuer berechnen: ein Rechenbeispiel
Angenommen, Sie kaufen ein Einfamilienhaus um 380.000 Euro. Der Kaufpreis liegt über dem Grundstückswert, der Erwerb ist also entgeltlich. Die Rechnung ist denkbar einfach:
- Kaufpreis als Bemessungsgrundlage: 380.000 Euro
- Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent: 13.300 Euro
Dazu kommt regulär die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 Prozent, hier 4.180 Euro. Finanzieren Sie den Kauf mit einem Kredit über 300.000 Euro, schlägt zusätzlich die Pfandrechtseintragungsgebühr von 1,2 Prozent zu Buche, also 3.600 Euro. Allein diese beiden Gerichtsgebühren ergeben 7.780 Euro – und genau hier setzt die befristete Befreiung an, die Sie weiter unten kennenlernen. Wie Sie den Kreditteil sinnvoll strukturieren, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung in Österreich.
Grunderwerbsteuer beim Hausbau: nur auf das Grundstück?
Wer ein Grundstück kauft und darauf baut, zahlt die Grunderwerbsteuer im günstigsten Fall nur auf den Grundstückspreis – nicht auf die Baukosten. Das setzt voraus, dass Grundstückskauf und Hausbau rechtlich und wirtschaftlich getrennt sind. Erwerben Sie ein unbebautes Grundstück und beauftragen erst danach, unabhängig davon, ein Bauunternehmen Ihrer Wahl, bleibt das Gebäude grunderwerbsteuerfrei.
Anders verhält es sich beim sogenannten einheitlichen Vertragswerk: Kaufen Sie Grund und Haus aus einer Hand – etwa über einen Bauträgervertrag oder ein schlüsselfertiges Paket, bei dem Grundstück und Bauleistung gekoppelt sind -, wertet das Finanzamt den Vorgang als einheitlichen Erwerbsgegenstand. Dann fallen 3,5 Prozent auf den Gesamtpreis aus Grund und Gebäude an. Bei einem Grundstück um 150.000 Euro und einem Haus um 300.000 Euro bedeutet das rund 10.500 Euro zusätzliche Steuer allein auf den Gebäudeteil.
Schon eine relativ lose Verknüpfung der beiden Verträge kann diese Folge auslösen. Wer die getrennte Variante anstrebt, klärt die Vertragsgestaltung am besten vorab mit dem Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet.
Stufentarif: Grunderwerbsteuer bei Schenkung, Erbschaft und im Familienverband
Wird eine Immobilie verschenkt, vererbt oder innerhalb der Familie übergeben, kommt der gestaffelte Tarif zur Anwendung. Er wird auf den Grundstückswert berechnet:
| Anteil des Grundstückswerts | Steuersatz |
|---|---|
| für die ersten 250.000 Euro | 0,5 % |
| für die nächsten 150.000 Euro (bis 400.000 Euro) | 2,0 % |
| für den Teil über 400.000 Euro | 3,5 % |
Ein Beispiel macht den Vorteil deutlich. Übertragen Eltern ihrer Tochter eine Eigentumswohnung mit einem Grundstückswert von 350.000 Euro, ergibt sich:
- erste 250.000 Euro zu 0,5 Prozent: 1.250 Euro
- nächste 100.000 Euro zu 2,0 Prozent: 2.000 Euro
- Grunderwerbsteuer gesamt: 3.250 Euro
Zum Vergleich: Mit dem regulären Satz von 3,5 Prozent wären 12.250 Euro fällig. Der Stufentarif spart hier also 9.000 Euro. Die einzelnen Erwerbe innerhalb von fünf Jahren zwischen denselben Personen werden dabei zusammengerechnet, damit der günstige Eingangssatz nicht durch Stückelung mehrfach genutzt wird.
Was zählt zum begünstigten Familienverband?
Der Kreis ist weiter gefasst, als viele vermuten. Begünstigt sind:
- Ehepartner, eingetragene Partner und Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz
- Eltern, Kinder, Enkel sowie Stief-, Wahl- und Schwiegerkinder
- Geschwister, Nichten und Neffen
Bei der Übergabe land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke innerhalb der Familie gilt eine Sonderregel: Hier werden 2 Prozent vom meist deutlich niedrigeren Einheitswert berechnet. Für Betriebsübergaben sieht das Gesetz zudem einen Freibetrag von 900.000 Euro vor. Die Details fasst die Wirtschaftskammer Österreich übersichtlich zusammen.
Welche Befreiungen und Sonderfälle es gibt
Das Grunderwerbsteuergesetz kennt einige Ausnahmen, die im Alltag leicht übersehen werden:
- Bagatellgrenze: Bleibt die Bemessungsgrundlage unter 1.100 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Gemeinsame Wohnstätte von Ehepartnern: Schaffen Ehegatten oder eingetragene Partner zu gleichen Teilen eine Wohnstätte an oder errichten sie gemeinsam, ist der unentgeltliche Erwerb bis zu einer Nutzfläche von 150 Quadratmetern steuerfrei. Nur der darüber hinausgehende Flächenanteil wird besteuert.
- Betriebsübergabe: Bei der unentgeltlichen Übergabe eines Betriebs innerhalb der Familie steht ein Freibetrag von 900.000 Euro zu, sofern der Übergeber das 55. Lebensjahr vollendet hat oder erwerbsunfähig ist.
Ein eigener Sonderfall betrifft Immobilien, die über Gesellschaftsanteile den Eigentümer wechseln. Seit 1. Juli 2025 wurde die Grenze für eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung von 95 auf 75 Prozent gesenkt und der Betrachtungszeitraum auf sieben Jahre verlängert. Für reine Immobiliengesellschaften gelten seither 3,5 Prozent vom gemeinen Wert statt der früheren 0,5 Prozent. Für private Häuslbauer spielt das kaum eine Rolle, für Anleger mit Beteiligungskonstruktionen umso mehr.
Grundbucheintragungsgebühr: Befreiung bis 30. Juni 2026 nutzen
Neben der Grunderwerbsteuer verlangt das Bezirksgericht für die Eigentumseintragung im Grundbuch 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage. Kommt ein Kredit dazu, fallen für die Eintragung des Pfandrechts weitere 1,2 Prozent an. Seit 1. Juli 2024 sind beide Gebühren beim Erwerb von Wohnraum unter bestimmten Voraussetzungen befreit – befristet bis 30. Juni 2026.
Die Eckpunkte:
- Was ist befreit: die Eintragungsgebühr (1,1 %) und die Pfandrechtsgebühr (1,2 %), zusammen 2,3 Prozent der Bemessungsgrundlage.
- Freibetrag: bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro entfallen die Gebühren vollständig. Das ergibt eine maximale Ersparnis von rund 11.500 Euro.
- Obergrenze: Bei einem Wert zwischen 500.000 und 2.000.000 Euro ist nur der über 500.000 Euro hinausgehende Teil gebührenpflichtig. Ab 2.000.000 Euro entfällt die Begünstigung zur Gänze.
Daran sind Bedingungen geknüpft:
- Die Immobilie muss der Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses dienen und als Hauptwohnsitz genutzt werden.
- Bisherige Wohnrechte sind aufzugeben, was zu bestätigen ist.
- Das Eigenheim ist mindestens fünf Jahre selbst zu bewohnen – bei früherem Verkauf wird die Gebühr nachverrechnet.
- Der Kaufvertrag muss nach dem 31. März 2024 geschlossen sein, der Grundbuchantrag muss zwischen 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026 beim Gericht einlangen.
Wichtig: Befreit sind ausschließlich die Grundbuchgebühren. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent bleibt davon unberührt. Wer 2026 ein Eigenheim erwirbt, sollte den Grundbuchantrag rechtzeitig vor dem Stichtag einbringen – läuft die Frist ab, fallen die 2,3 Prozent wieder voll an. Die maßgeblichen Voraussetzungen veröffentlicht das Bundesministerium für Justiz.
In der Praxis machen Sie die Befreiung gemeinsam mit dem Grundbuchantrag geltend. Dafür braucht es den Nachweis des Hauptwohnsitzes, eine Bestätigung über die Aufgabe bisheriger Wohnrechte und – bei Mitfinanzierung – eine Bankbestätigung, dass der Kredit dem Erwerb, der Errichtung oder der Sanierung dient. Üblicherweise übernimmt der Treuhänder das Zusammenstellen dieser Unterlagen. Fehlt ein Nachweis oder langt der Antrag zu spät beim Bezirksgericht ein, fällt die Gebühr trotz grundsätzlichen Anspruchs an – eine nachträgliche Reparatur ist nur eingeschränkt möglich, weshalb Vollständigkeit von Anfang an zählt.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und wann ist sie fällig?
Steuerschuldner sind grundsätzlich alle am Erwerb Beteiligten. In der Praxis trägt fast immer der Käufer die Grunderwerbsteuer, weil das so im Kaufvertrag vereinbart wird.
Abgewickelt wird die Steuer über einen Parteienvertreter, in der Regel den Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet. Ihm stehen zwei Wege offen:
- Selbstberechnung: Der Vertreter berechnet die Steuer selbst und führt sie ab. Fällig ist sie spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Monats.
- Abgabenerklärung: Alternativ bringt er über FinanzOnline eine Abgabenerklärung ein, woraufhin das Finanzamt die Steuer vorschreibt.
Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen: Ohne die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung beziehungsweise die bestätigte Selbstberechnung trägt das Grundbuch den neuen Eigentümer nicht ein. Den Ablauf samt Fristen beschreibt das Unternehmensserviceportal des Bundes.
Die Grunderwerbsteuer im Gesamtbild der Kaufnebenkosten
Die Grunderwerbsteuer ist der größte, aber nicht der einzige Nebenkostenposten beim Immobilienerwerb. Wer realistisch kalkuliert, rechnet in Österreich mit diesen Größenordnungen:
| Posten | Höhe | Bemessung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | Kaufpreis bzw. Grundstückswert |
| Grundbucheintragungsgebühr | 1,1 % | Bemessungsgrundlage (bis 30.6.2026 befreibar) |
| Pfandrechtseintragungsgebühr | 1,2 % | Kredithöhe (bis 30.6.2026 befreibar) |
| Vertragserrichtung und Beglaubigung | ca. 1 bis 3 % | Kaufpreis |
| Maklerprovision (sofern Makler) | bis 3 % zzgl. USt | Kaufpreis |
In Summe sollten Sie – abseits der derzeit befreiten Grundbuchgebühren – mit rund 6 bis 10 Prozent Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis rechnen. Eine vollständige Aufstellung samt Checkliste finden Sie in unserem Beitrag zu den Baunebenkosten in Österreich. Wer noch vor der Objektsuche steht, findet die wichtigsten Kriterien in unserem Ratgeber zum Hauskauf.
So läuft die Abwicklung in der Praxis ab
In den meisten Fällen wickelt ein Notar oder Rechtsanwalt den Kauf als Treuhänder ab. Der Ablauf ist eingespielt und schützt beide Seiten:
- Der Kaufvertrag wird errichtet und von Käufer und Verkäufer unterzeichnet.
- Der Treuhänder berechnet die Grunderwerbsteuer selbst und meldet sie über FinanzOnline.
- Der Käufer überweist Kaufpreis und Steuer auf ein Treuhandkonto.
- Nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer beantragt der Treuhänder die Eintragung ins Grundbuch.
- Mit der Eintragung wird der Käufer grundbücherlicher Eigentümer, und der Kaufpreis geht an den Verkäufer.
Der Sinn dahinter: Der Verkäufer erhält sein Geld erst, wenn die Eigentumsübertragung gesichert ist, der Käufer zahlt erst, wenn die Eintragung auf den Weg gebracht wurde. Die Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung trägt üblicherweise der Käufer – sie liegen je nach Aufwand bei etwa 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises und sind im Kaufvertrag zu vereinbaren.
Wie Sie die Grunderwerbsteuer rechtlich senken
Am Steuersatz von 3,5 Prozent lässt sich nicht rütteln – die Bemessungsgrundlage lässt sich in einigen Konstellationen aber legal verringern:
- Inventar gesondert ausweisen: Klar bewegliche Gegenstände wie Möbel, eine freistehende Sauna oder Gartengeräte gehören nicht zur Bemessungsgrundlage. Wird ihr Wert im Kaufvertrag realistisch und gesondert angeführt, sinkt der steuerpflichtige Kaufpreis um diesen Betrag.
- Grundstück und Bau trennen: Voneinander unabhängige Verträge halten die Baukosten beim Neubau aus der Steuer heraus.
- Familienverband nutzen: Übertragungen unter nahen Verwandten profitieren vom Stufentarif – auch dann, wenn ein Kaufpreis vereinbart wird.
Ein Wort der Vorsicht: Überzogene Inventarwerte erkennt das Finanzamt und rechnet sie der Bemessungsgrundlage wieder hinzu. Bleiben Sie deshalb bei nachvollziehbaren Beträgen und stimmen Sie die Aufstellung mit dem Vertragsverfasser ab. So nutzen Sie den Spielraum, ohne ein Nachspiel zu riskieren.
Gibt es regionale Unterschiede in Österreich?
Die Grunderwerbsteuer ist bundesweit einheitlich geregelt: In Wien gelten dieselben 3,5 Prozent wie in Tirol, der Steiermark oder Vorarlberg. Auch der Stufentarif und die Grundbuchgebühren sind in ganz Österreich gleich. Unterschiede entstehen nur über die Höhe der Kaufpreise und damit beim absoluten Steuerbetrag.
Vom Bundesland abhängig ist dagegen die Wohnbauförderung. Zuschüsse, geförderte Darlehen und Eigenmittelersatz sind Ländersache und unterscheiden sich teils deutlich. Die Grunderwerbsteuer selbst lässt sich damit nicht senken, doch die Gesamtbelastung beim Eigenheim kann eine passende Landesförderung spürbar abfedern – von einmaligen Zuschüssen bis zu langfristig geförderten Wohnbaudarlehen.
Was beim Eigenheim 2026 unterm Strich übrig bleibt
Zum Abschluss die Posten am Beispiel des Einfamilienhauses um 380.000 Euro, finanziert mit einem Kredit über 300.000 Euro und 2026 als Hauptwohnsitz erworben:
- Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent: 13.300 Euro
- Grundbucheintragungsgebühr 1,1 Prozent: 4.180 Euro – derzeit befreit
- Pfandrechtseintragungsgebühr 1,2 Prozent: 3.600 Euro – derzeit befreit
- Vertragserrichtung, Beglaubigung und Nebenspesen: je nach Aufwand mehrere Tausend Euro
Ohne die befristete Befreiung läge allein die Summe aus Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren bei 21.080 Euro. Mit der bis 30. Juni 2026 geltenden Ausnahme schrumpft sie auf die 13.300 Euro Grunderwerbsteuer – ein Vorteil von 7.780 Euro. Das zeigt, warum sich gerade jetzt ein genauer Blick auf den Zeitpunkt des Grundbuchantrags lohnt.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?
Beim regulären Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise des höheren Grundstückswerts. Bei unentgeltlichen Erwerben und Übertragungen im Familienverband gilt der günstigere Stufentarif von 0,5 bis 3,5 Prozent.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?
Rechtlich sind alle am Erwerb Beteiligten Steuerschuldner. In der Praxis trägt nahezu immer der Käufer die Grunderwerbsteuer, da dies im Kaufvertrag so festgehalten wird.
Wie wird die Bemessungsgrundlage ermittelt?
Beim Kauf ist die Gegenleistung maßgeblich, also üblicherweise der Kaufpreis. Liegt dieser unter dem Grundstückswert, wird der höhere Grundstückswert herangezogen. Dieser lässt sich über das Pauschalwertmodell, über 71,25 Prozent des Immobilienpreisspiegels oder über ein Sachverständigengutachten ermitteln.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Wird die Steuer vom Notar oder Rechtsanwalt selbst berechnet, ist sie spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Monats fällig. Bei der Abgabenerklärung über FinanzOnline schreibt das Finanzamt die Steuer vor. Erst nach Bezahlung erfolgt die Eintragung ins Grundbuch.
Wie viel Grunderwerbsteuer zahlt man bei Schenkung oder Erbschaft?
Hier greift der Stufentarif auf den Grundstückswert: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2,0 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent darüber. Eine Wohnung mit einem Grundstückswert von 350.000 Euro kostet so 3.250 Euro statt 12.250 Euro zum vollen Satz.
Was kostet die Grundbucheintragung und gilt die Befreiung noch?
Die Eintragungsgebühr beträgt 1,1 Prozent, die Pfandrechtsgebühr 1,2 Prozent. Beim Erwerb von Eigenheim oder Eigentumswohnung zum Hauptwohnsitz sind beide bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro befreit – maximal rund 11.500 Euro. Der Grundbuchantrag muss dafür bis 1. Juli 2026 beim Gericht einlangen.
Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutztem Wohneigentum ist die Grunderwerbsteuer nicht absetzbar. Wird die Immobilie vermietet, zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung des Gebäudeanteils steuerlich berücksichtigt. Details dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Abschreibung für Abnutzung.