Wer eine vor dem 31. März 2002 gekaufte Immobilie verkauft, zahlt derzeit effektiv 4,2 Prozent des Verkaufspreises an Immobilienertragsteuer. Ab dem 1. Jänner 2027 sollen es 6 Prozent sein. Bei einem Verkaufspreis von 450.000 Euro sind das 8.100 Euro Unterschied – allein durch das Datum im Kaufvertrag.
Der Grund für diese scheinbar kleine Zahl ist eine Pauschale: Bei sogenanntem Altvermögen dürfen die Anschaffungskosten mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt werden, statt sie belegen zu müssen. Das Budgetbegleitgesetz 2027/2028 sieht vor, diesen Satz auf 80 Prozent zu senken. Der Steuersatz von 30 Prozent bleibt unverändert – nur die Bemessungsgrundlage wächst.
Für alle anderen Fälle gilt seit dem 1. April 2012 eine einfache Regel: Der Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf wird mit 30 Prozent besteuert, unabhängig davon, wie lange die Immobilie gehalten wurde. Die frühere zehnjährige Spekulationsfrist gibt es nicht mehr.
Der Sondersteuersatz von 30 Prozent
Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Veräußerungsgewinn – also die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Angewendet wird darauf ein besonderer Steuersatz von 30 Prozent, nicht der progressive Einkommensteuertarif.
Das hat einen wichtigen Nebeneffekt: Die Immobilienertragsteuer entfaltet Endbesteuerungswirkung. Ist sie abgeführt, muss der Vorgang in der Einkommensteuererklärung nicht mehr angegeben werden, und er erhöht auch nicht die Progression für das übrige Einkommen.
Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt fast vollständig davon ab, welcher Vermögensklasse die Immobilie zuzuordnen ist.
Altvermögen oder Neuvermögen: der Stichtag 31. März 2002
Neuvermögen
Als Neuvermögen gelten Grundstücke, die nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Hier wird der tatsächliche Gewinn ermittelt: Verkaufserlös minus tatsächliche Anschaffungskosten.
Die Anschaffungskosten lassen sich um bestimmte Aufwendungen erhöhen, was die Steuer senkt:
- Herstellungsaufwand wie Anbau, Zubau oder Aufstockung
- Instandsetzungsaufwand, der wesentliche Gebäudeteile betrifft – etwa der Tausch aller Fenster, eine neue Heizungsanlage oder eine Fassadensanierung
Nicht abzugsfähig sind dagegen laufende Instandhaltungsaufwendungen, Maklergebühren, Kosten für Gutachten und Inserate. Das überrascht viele Verkäufer, weil gerade die Maklerprovision oft der größte Einzelposten beim Verkauf ist.
Altvermögen
Wurde die Immobilie vor dem 31. März 2002 angeschafft und war sie am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen, darf pauschal gerechnet werden. Belege für den damaligen Kaufpreis sind dann nicht nötig – was praktisch entscheidend ist, weil sie nach Jahrzehnten oft fehlen.
| Fall | Pauschale Anschaffungskosten | Steuerpflichtiger Gewinn | Effektive Steuer |
|---|---|---|---|
| Altvermögen ohne Umwidmung | 86 % des Erlöses | 14 % | 4,2 % des Erlöses |
| Altvermögen mit Umwidmung nach dem 31.12.1987 | 40 % des Erlöses | 60 % | 18 % des Erlöses |
Der Umwidmungsfall trifft vor allem Grundstücke, die einmal Grünland waren und später zu Bauland wurden. Der Gesetzgeber greift dort deutlich stärker zu, weil der Wertzuwachs nicht aus eigener Leistung stammt. Wer eine Umwidmung plant oder erlebt hat, findet die Verfahrensseite im Beitrag zum Grundstück umwidmen.
Die Pauschale ist ein Wahlrecht, keine Pflicht. Wer die tatsächlichen Anschaffungskosten belegen kann und damit besser fährt – etwa weil das Grundstück damals teuer gekauft und seither wenig im Wert gestiegen ist -, darf die reguläre Ermittlung wählen.
Was sich ab 2027 ändert
Das Budgetbegleitgesetz 2027/2028 sieht eine Kürzung beider Pauschalen vor. Betroffen sind Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026.
| Fall | bis 31.12.2026 | ab 1.1.2027 |
|---|---|---|
| Pauschale Anschaffungskosten, ohne Umwidmung | 86 % | 80 % |
| Effektive Steuerbelastung | 4,2 % | 6,0 % |
| Pauschale Anschaffungskosten, mit Umwidmung | 40 % | 30 % |
| Effektive Steuerbelastung | 18 % | 21 % |
In Zahlen bedeutet das bei einem Verkaufserlös von 450.000 Euro: 18.900 Euro Steuer bei einem Verkauf im Jahr 2026, 27.000 Euro bei einem Verkauf 2027. Im Umwidmungsfall steigt die Belastung von 81.000 auf 94.500 Euro.
Wichtig für die Praxis ist der maßgebliche Zeitpunkt. Entscheidend ist nicht der Zufluss des Kaufpreises, sondern das Verpflichtungsgeschäft – also der Abschluss des Kaufvertrags. Wer noch 2026 unterschreibt, fällt unter die alten Sätze, auch wenn die Abwicklung ins Folgejahr reicht. Bei Beträgen dieser Größenordnung gehört das mit dem Notar oder Steuerberater konkret besprochen, weil das Gesetz zum Zeitpunkt dieses Beitrags noch im Gesetzgebungsprozess steht.
Die Hauptwohnsitzbefreiung
Die wichtigste Ausnahme. Greift sie, bleibt der gesamte Gewinn steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe. Erfüllt sein muss eine von zwei zeitlichen Varianten:
- Zwei-Jahres-Regel: Die Immobilie diente ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz und wird mit dem Verkauf aufgegeben.
- Fünf-aus-zehn-Regel: Die Immobilie diente innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz.
Dazu kommen drei sachliche Voraussetzungen:
- Es muss sich um ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung handeln.
- Mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche müssen Wohnzwecken dienen.
- Befreit ist der Grund und Boden nur bis zu 1.000 Quadratmetern. Bei größeren Grundstücken ist der übersteigende Teil steuerpflichtig – ein Punkt, der im ländlichen Raum regelmäßig übersehen wird.
Praktisch hilfreich ist die Toleranzfrist: Ein verspäteter Einzug oder ein vorzeitiger Auszug von bis zu einem Jahr schadet der Befreiung nicht. Wer also vor dem Verkauf bereits umzieht, weil das neue Haus fertig ist, verliert den Anspruch nicht automatisch.
Die Zwei-Jahres-Variante hat einen Fallstrick: Sie verlangt die durchgehende Nutzung ab der Anschaffung. Wurde die Wohnung zunächst vermietet und erst später selbst bezogen, greift nur die Fünf-aus-zehn-Regel. Wer über eine vermietete Einheit nachdenkt, sollte das im Blick behalten.
Die Herstellerbefreiung
Wer ein Gebäude selbst errichtet hat, kann den auf das Gebäude entfallenden Gewinn steuerfrei stellen. Selbst errichtet heißt dabei nicht, selbst gemauert – entscheidend ist, dass der Steuerpflichtige das finanzielle Baurisiko getragen hat, also als Bauherr aufgetreten ist. Wer ein schlüsselfertiges Haus zum Fixpreis kauft, erfüllt das in der Regel nicht.
Zwei Einschränkungen sind wesentlich:
- Die Befreiung gilt nur für das Gebäude, nicht für Grund und Boden. Der Bodenanteil bleibt steuerpflichtig.
- Sie entfällt, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat, also vermietet war.
Die maßgeblichen Bestimmungen stehen in den Paragrafen 30 bis 30c des Einkommensteuergesetzes. Beide Befreiungen sind höchstpersönliche Rechte. Sie gehen bei einer unentgeltlichen Übertragung, etwa durch Schenkung oder Erbschaft, nicht auf den Rechtsnachfolger über – der beschenkte Sohn kann sich also nicht auf die Herstellereigenschaft des Vaters berufen.
Treffen beide Befreiungen zusammen, geht die Hauptwohnsitzbefreiung vor. Das ist günstiger, weil sie auch den Grund und Boden bis 1.000 Quadratmeter erfasst.
Drei Rechenbeispiele
Neuvermögen mit Zubau
Ein Haus wurde 2015 um 320.000 Euro gekauft, 2020 folgte ein Zubau für 40.000 Euro. Der Verkauf 2026 bringt 480.000 Euro. Die Kosten der Selbstberechnung durch den Notar betragen 1.500 Euro.
- Anschaffungskosten inklusive Herstellungsaufwand: 360.000 €
- Veräußerungsgewinn: 480.000 – 360.000 – 1.500 = 118.500 €
- Immobilienertragsteuer, 30 %: 35.550 €
Die Maklerprovision von etwa 14.000 Euro mindert die Bemessungsgrundlage nicht – sie ist wirtschaftlich zu tragen, steuerlich aber unbeachtlich.
Altvermögen, Verkauf 2026 oder 2027
Ein 1994 geerbtes Einfamilienhaus, nie umgewidmet, wird um 450.000 Euro verkauft. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift nicht, weil das Haus zuletzt vermietet war.
- Verkauf 2026: Pauschale Anschaffungskosten 86 % = 387.000 €, Gewinn 63.000 €, Steuer 30 % = 18.900 €
- Verkauf 2027: Pauschale Anschaffungskosten 80 % = 360.000 €, Gewinn 90.000 €, Steuer 30 % = 27.000 €
Hauptwohnsitz mit großem Grundstück
Ein selbst bewohntes Haus auf 1.800 Quadratmetern wird um 600.000 Euro verkauft, die Fünf-aus-zehn-Regel ist erfüllt. Befreit sind Gebäude und 1.000 Quadratmeter Grund. Die restlichen 800 Quadratmeter bleiben steuerpflichtig und müssen anteilig bewertet werden – bei einem angesetzten Bodenwert von 120 Euro je Quadratmeter also 96.000 Euro Erlösanteil. Handelt es sich um Altvermögen, fallen darauf 4,2 Prozent an, also rund 4.030 Euro.
Gemischte Nutzung: wenn nur ein Teil befreit ist
Selten ist eine Immobilie über die gesamte Haltedauer ausschließlich Hauptwohnsitz. Häufig sind Mischformen, und dann wird anteilig gerechnet.
- Teilweise vermietet. Wird ein Haus mit Einliegerwohnung verkauft, ist nur der selbst bewohnte Teil befreit. Aufgeteilt wird nach Nutzflächen. Die Zwei-Drittel-Grenze bleibt dabei die Untergrenze: Werden weniger als zwei Drittel der Gesamtnutzfläche selbst bewohnt, entfällt die Hauptwohnsitzbefreiung zur Gänze.
- Arbeitszimmer im Wohnungsverband. Ein steuerlich geltend gemachtes Arbeitszimmer wird als betrieblich genutzter Teil behandelt und ist von der Befreiung ausgenommen.
- Grundstück über 1.000 Quadratmeter. Der übersteigende Anteil ist steuerpflichtig. Bewertet wird er mit dem anteiligen Bodenwert, nicht mit dem Gesamtpreis pro Quadratmeter – sonst würde der Gebäudewert mitbesteuert.
Bei allen Aufteilungen gilt: Sie müssen nachvollziehbar begründet sein. Eine schlüssige Berechnung nach Nutzflächen oder ein Gutachten hält einer Prüfung stand, eine gegriffene Prozentzahl nicht.
Welche Unterlagen Sie aufheben sollten
Bei Neuvermögen entscheiden Belege über mehrere zehntausend Euro Steuer, und zwar oft Jahrzehnte nach dem Bauen. Wer diese Papiere hat, zahlt weniger:
- Kaufvertrag und Aufstellung der Anschaffungsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung.
- Rechnungen über Herstellungsaufwand: Zubau, Aufstockung, Dachgeschoßausbau, Wintergarten.
- Rechnungen über Instandsetzungsaufwand an wesentlichen Gebäudeteilen: Fenstertausch, neue Heizung, Fassadensanierung, Dacheindeckung, Elektroinstallation.
- Baubewilligung und Pläne als Nachweis der Bauherreneigenschaft, falls die Herstellerbefreiung in Betracht kommt.
- Meldebestätigungen als Nachweis der Hauptwohnsitzzeiten – die Meldung allein genügt zwar nicht, ist aber das erste Indiz.
Die Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Instandhaltung ist dabei der Knackpunkt und wird regelmäßig falsch getroffen. Ein Anstrich, eine reparierte Therme oder ein getauschtes Waschbecken sind Instandhaltung und bleiben unbeachtlich. Der Tausch sämtlicher Fenster, eine komplette Fassadensanierung oder die Erneuerung der gesamten Heizungsanlage sind Instandsetzung und erhöhen die Anschaffungskosten. Wer saniert, sollte die Rechnungen entsprechend sortiert ablegen – ein Ordner, der 30 Jahre überdauert, ist hier bares Geld wert.
Wer die Steuer abführt
Die Immobilienertragsteuer wird in der Regel nicht selbst überwiesen. Notare und Rechtsanwälte, die die Grunderwerbsteuer selbst berechnen, ermitteln und entrichten auch die Immobilienertragsteuer. Fällig ist sie am 15. des auf den Zufluss zweitfolgenden Monats.
Nimmt der Parteienvertreter die Selbstberechnung nicht vor, muss stattdessen eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30 Prozent der Bemessungsgrundlage geleistet werden – zum selben Termin. Die Meldung an das Finanzamt bleibt in beiden Fällen Sache des Parteienvertreters.
Zu unterscheiden ist die Immobilienertragsteuer von der Grunderwerbsteuer: Erstere trifft den Verkäufer und knüpft am Gewinn an, Letztere trifft üblicherweise den Käufer und knüpft an der Gegenleistung an. Beide fallen im selben Vertrag an und werden vom selben Parteienvertreter abgewickelt. Einen Überblick über alle Positionen beim Eigentümerwechsel gibt der Beitrag zu den Nebenkosten beim Hauskauf.
Regelbesteuerung und Verluste
Statt des Sondersteuersatzes von 30 Prozent kann zur Regelbesteuerung optiert werden – dann wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuertarif erfasst. Sinnvoll ist das in zwei Konstellationen:
- Bei geringem Gesamteinkommen, wenn der Tarif unter 30 Prozent liegt.
- Wenn im selben Jahr Verluste aus anderen Grundstücksveräußerungen anfallen.
Entsteht insgesamt ein Verlust, ist die Verrechnung eingeschränkt: Er darf zu 60 Prozent mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden, entweder im selben Jahr oder verteilt über 15 Jahre. Ein Ausgleich mit Lohn- oder Gewerbeeinkünften ist nicht möglich. Wer vermietet, findet die Grundlagen zur Absetzung im Beitrag zur Abschreibung für Abnutzung.
Erbschaft, Schenkung und Verrentung
Eine unentgeltliche Übertragung ist kein Veräußerungsvorgang und löst keine Immobilienertragsteuer aus. Der Rechtsnachfolger tritt aber in die Position des Vorgängers ein: Für die Frage, ob Alt- oder Neuvermögen vorliegt, zählt der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt, nicht das Datum der Erbschaft.
Das ist meist ein Vorteil. Ein 1994 vom Vater erworbenes und 2018 geerbtes Haus bleibt Altvermögen und kann beim späteren Verkauf mit der Pauschale gerechnet werden – trotz der zwischenzeitlichen Übertragung.
Anders liegt der Fall bei Modellen mit Gegenleistung. Wird eine Immobilie gegen Rente oder als Teilverkauf übertragen, kann darin ein entgeltlicher Vorgang liegen, der die Steuer auslöst. Die Konstruktionen sind im Beitrag zur Immobilienverrentung beschrieben, ebenso wie die Fragen rund um den Fruchtgenuss. Die frühere Rechtslage und ihre Entwicklung behandelt der ältere Beitrag zur Steuerreform 2016.
Weil die Übergänge zwischen entgeltlich und unentgeltlich fließend sind und die Beträge hoch, gehört jede dieser Gestaltungen vorab steuerlich geprüft – im Zweifel vor der Unterschrift, nicht danach.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienertragsteuer
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer in Österreich?
Der Steuersatz beträgt 30 Prozent des Veräußerungsgewinns. Bei Altvermögen – vor dem 31. März 2002 angeschafft – dürfen die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Erlöses angesetzt werden, woraus sich eine effektive Belastung von 4,2 Prozent des Verkaufspreises ergibt. Nach einer Umwidmung sind es 18 Prozent.
Gibt es noch eine Spekulationsfrist?
Nein. Die frühere zehnjährige Spekulationsfrist wurde mit 1. April 2012 abgeschafft. Seither ist jeder Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Steuerfrei bleibt der Verkauf nur über die Hauptwohnsitz- oder die Herstellerbefreiung.
Wann ist der Verkauf des Eigenheims steuerfrei?
Wenn die Immobilie entweder ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war und dieser mit dem Verkauf aufgegeben wird. Mindestens zwei Drittel der Nutzfläche müssen Wohnzwecken dienen, befreit ist Grund und Boden bis 1.000 Quadratmeter.
Was ändert sich bei der ImmoESt ab 2027?
Das Budgetbegleitgesetz 2027/2028 sieht vor, die pauschalen Anschaffungskosten bei Altvermögen von 86 auf 80 Prozent zu senken, im Umwidmungsfall von 40 auf 30 Prozent. Die effektive Steuerbelastung steigt damit von 4,2 auf 6 Prozent beziehungsweise von 18 auf 21 Prozent. Betroffen sind Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026.
Kann ich die Maklerprovision abziehen?
Nein. Maklergebühren, Gutachten, Inserate und laufende Instandhaltungsaufwendungen mindern die Bemessungsgrundlage nicht. Abzugsfähig sind nur die Kosten der Selbstberechnung durch den Parteienvertreter. Die Anschaffungskosten erhöhen lassen sich dagegen um Herstellungsaufwand wie einen Zubau und um Instandsetzungsaufwand an wesentlichen Gebäudeteilen.
Fällt bei einer geerbten Immobilie ImmoESt an?
Nicht beim Erbfall selbst, weil eine unentgeltliche Übertragung kein Veräußerungsvorgang ist. Beim späteren Verkauf zählt für die Einordnung als Alt- oder Neuvermögen aber der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers – eine 1994 erworbene und 2018 geerbte Immobilie bleibt damit Altvermögen.
Wer führt die Immobilienertragsteuer ab?
In der Regel der Notar oder Rechtsanwalt, der auch die Grunderwerbsteuer selbst berechnet. Fällig ist die Steuer am 15. des auf den Zufluss zweitfolgenden Monats. Erfolgt keine Selbstberechnung, ist stattdessen eine besondere Vorauszahlung von 30 Prozent der Bemessungsgrundlage zum selben Termin zu leisten.