Einliegerwohnung: die wichtigsten Tipps zur Vermietung

Eine in sich geschlossene Wohnung, mit allem, was dazugehört: Küche, Bad, Wohnzimmer und Schlafbereich. Nur befindet sie sich innerhalb eines Einfamilienhauses, nicht in einem Mietshaus. Ein Hausbesitzer kann sich mit solchen Räumlichkeiten ein zusätzliches Einkommen schaffen – und der Mieter profitiert von einer privaten Unterbringung, die teilweise sogar richtig familiär werden kann. Das ist nicht jedermanns Sache, aber einige Menschen entfliehen gern auf diese Weise der Anonymität und dann ist eine solche Wohnung genau das Richtige. Rund um das Thema Einliegerwohnung gibt es allerdings viele Fragen zu klären.

Was genau ist eine Einliegerwohnung?

Eine echte Einliegerwohnung verfügt per Definition immer über eine eigene Kochmöglichkeit, ein Badezimmer sowie über Anschlüsse für Strom und Wasser. Natürlich müssen die Räume auch eigenständig beheizbar sein – und sie sind baulich vom Rest des Hauses getrennt. Ein separater Eingang gehört unbedingt mit dazu, das ist eine wichtige rechtliche Bedingung. Außerdem muss die Einliegerwohnung deutlich kleiner sein als die im selben Haus befindliche Hauptwohnung, ansonsten hätten wir es mit einem Zweifamilienhaus zu tun.

In einem Zweifamilienhaus verfügen beide Wohnungen in etwa über denselben Schnitt – eine Einliegerwohnung hingegen ist in der Regel ganz anders gestaltet als der Rest des Hauses. Aufgrund der begrenzten Fläche eignen sich diese normalerweise nicht für ganze Familien, sondern sie sind eher für Singles oder Paare gedacht.

Achtung: Mit den Mietern zusammen im selben Haus zu wohnen ist nicht immer ganz einfach: Aufgrund der räumlichen Nähe kann es in vielerlei Punkten zu Reibungen kommen. Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Einliegerwohnung zu vermieten, dann wählen Sie zu diesem Zweck am besten eine Ihnen bereits bekannte Person, mit der Sie erfahrungsgemäß gut zurechtkommen. Sollten Sie doch an Fremde vermieten, ist es ratsam, sich bei der Auswahl viel Zeit und Muße zu lassen.

Einliegerwohnung oder Zweifamilienhaus: der Unterschied ist wichtig

Warum aber spielt es überhaupt eine Rolle, ob sich Ihre Räumlichkeiten nun als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder als Zweifamilienhaus definieren? Ganz einfach: Das österreichische Steuerrecht orientiert sich unter anderem an der Art der zu vermietenden Wohnung, darum sollten Sie diese Frage vorab klären. Das zuständige Finanzamt gibt Ihnen Auskunft über die steuerlichen Besonderheiten, aber auch ein fachkundiger Steuerberater hilft Ihnen sicher weiter.

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Sie können übrigens die Kosten für die Herstellung und die Unterhaltung Ihrer Einliegerwohnung steuerlich absetzen. Sammeln Sie also fleißig Rechnungen, schon dann, wenn Sie mit dem ersten Handschlag für den Bau oder die Einrichtung des Mietobjektes beginnen. Auch die Zinsen zur Baufinanzierung, bestimmte Betriebskosten und andere Ausgaben gelten als Werbungskosten, die Sie absetzen können. Damit reduzieren Sie Ihr Steueraufkommen deutlich.

Aber Vorsicht: Wenn Sie zu- oder anbauen, um Ihre Einliegerwohnung zu erstellen, dann müssen Sie mit der Erhöhung des Grundsteuerwertes rechnen. Somit geht Ihnen auf der anderen Seite auch wieder Geld verloren.

Die wichtigsten Überlegungen vor der ersten Vermietung

Treffen Sie einige grundlegende Entscheidungen, bevor in der neuen Wohnung die ersten Mieter einziehen. Lassen Sie sich dafür folgende Fragen durch den Kopf gehen:

Möchten Sie einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag vergeben?
Welche maximale Personenzahl wollen Sie in der Wohnung zulassen?
Erlauben Sie das Halten bestimmter Haustiere?
Möchten Sie lieber möbliert oder unmöbliert vermieten?
Stellen Sie Ihrem Mieter eine Einbauküche zur Verfügung?
Wie hoch soll die Nettomiete sein?
Wie handhaben Sie die Verrechnung der Nebenkosten?
Welche Höhe soll die Mietsicherheit haben?
Möchten Sie einen Makler mit der Suche nach einem Mieter beauftragen?

Denken Sie daran, dass Sie als Vermieter in Österreich einer Erhaltungspflicht unterliegen. Das heißt, Sie müssen wesentliche Instandhaltungen durchführen und bestimmte Schäden zeitnah beseitigen. Ob dies eigenhändig oder durch einen beauftragten Handwerker geschieht, ist Ihnen selbst überlassen. Die Instandhaltungskosten dürfen dem Mieter aber nicht in Rechnung gestellt werden, das sind Ihre persönlichen Unkosten.

Tipp: Bei Modernisierungsmaßnahmen gelten wiederum andere Regeln. Wenn Sie Ihrem Mieter einen neuen Balkon anbauen oder die Dämmung modernisieren, dann können Sie die Kosten dafür teilweise umlegen. Schließlich profitiert der Mieter in diesem Fall von einer deutlich verbesserten Wohnqualität.

Auch wenn sich die Einliegerwohnung in Ihrem privaten Haus befindet, haben Sie bei Vermietung kein Zutrittsrecht mehr. Wie jeder andere Vermieter auch müssen Sie ein Betreten der Wohnung mit Ihrem Mieter absprechen und sich ausdrücklich vorher anmelden. Sie können Ihren Mieter auch nicht einfach rauswerfen, wenn er Ihnen nicht mehr passt. Hier greift das Mietrecht, das Ihnen als Vermieter enge Grenzen setzt. In einer Einliegerwohnung, die schließlich ein Bestandteil des Eigenheims ist, fällt die Einhaltung dieser gesetzlichen Regeln sicher etwas schwerer als in einer reinen Mietanlage. Umso wichtiger ist es, sich diese Entscheidung sehr genau zu überlegen – und einen richtigen guten Mieter zu finden.