Genug Eigenkapital ist die beste Basis für eine günstige Baufinanzierung: Es senkt die Zinsen, verkleinert die Rate und gibt Sicherheit. Als Faustregel sollten Bauherren rund 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen und die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenmitteln decken. Eine Vollfinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist zwar möglich, aber teurer und riskanter. Wer weiß, was alles als Eigenkapital zählt, kommt oft auf mehr, als er dachte.
Wie viel Eigenkapital braucht man?
Die Banken orientieren sich an einer Beleihungsquote von maximal 90 Prozent – der Kredit deckt also höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts, die restlichen rund 10 Prozent plus die Kaufnebenkosten kommen aus Eigenkapital. In der Praxis erwarten die meisten Banken 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel, dazu die Nebenkosten. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen.
Was zählt als Eigenkapital?
Eigenkapital ist mehr als nur das Sparbuch. Dazu zählen:
- Bargeld und Sparguthaben,
- Bausparguthaben aus einem angesparten Bausparvertrag,
- Wertpapiere, Fonds und andere Anlagen, die sich zu Geld machen lassen,
- ein bereits bezahltes Grundstück, das den Immobilienwert erhöht,
- Eigenleistung, die sogenannte Muskelhypothek – selbst erbrachte Arbeit senkt die Baukosten und wird von Banken teils angerechnet.
Warum mehr Eigenkapital besser ist
Mehr Eigenkapital wirkt gleich mehrfach: Die Bank verlangt niedrigere Zinsen, weil ihr Risiko sinkt, die monatliche Rate wird kleiner, die Laufzeit kürzer, und man ist gegen Wertschwankungen der Immobilie besser abgesichert. Über die gesamte Kreditlaufzeit macht schon ein etwas höherer Eigenkapitalanteil einen Unterschied von tausenden Euro aus.
Vollfinanzierung ohne Eigenkapital
Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, aber mit deutlich höheren Zinsen und einem höheren Risiko verbunden – und wird meist nur bei sehr guter Bonität und sicherem Einkommen gewährt. Zwar ist die früher verbindliche KIM-Verordnung Mitte 2025 ausgelaufen, doch die Banken halten sich in der Praxis weiter an die bewährten Grundsätze, die auch die Finanzmarktaufsicht (FMA) weiterhin empfiehlt. Details dazu im Ratgeber zur Baufinanzierung. Auch die Kaufnebenkosten sollten immer aus Eigenkapital gedeckt werden.
Häufige Fragen zum Eigenkapital
Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus?
Als Faustregel rund 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln. Die Banken orientieren sich an einer Beleihungsquote von maximal 90 Prozent. Mehr Eigenkapital verbessert die Zinsen und senkt die monatliche Rate.
Was zählt alles als Eigenkapital?
Bargeld und Sparguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere und Fonds, ein bereits bezahltes Grundstück sowie Eigenleistung, die sogenannte Muskelhypothek. Auch geförderte Bausteine können die nötige Kreditsumme senken. So kommt oft mehr Eigenkapital zusammen als gedacht.
Kann man ohne Eigenkapital bauen?
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber mit deutlich höheren Zinsen und einem höheren Risiko verbunden. Sie wird meist nur bei sehr guter Bonität und sicherem Einkommen gewährt. Für die meisten ist ein solider Eigenkapitalanteil die günstigere und sicherere Basis.
Was ist eine Muskelhypothek?
Als Muskelhypothek bezeichnet man die Eigenleistung beim Bau – also Arbeiten, die man selbst statt durch Handwerker erledigt. Sie senkt die Baukosten und wird von Banken teilweise als Eigenkapital anerkannt. Man sollte den eigenen Aufwand aber realistisch einschätzen.
Warum sind die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen?
Weil Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren – sie erhöhen nicht den Wert der Immobilie, der als Sicherheit dient. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertrag und Makler machen zusammen mehrere Prozent des Kaufpreises aus und müssen daher zusätzlich aus Eigenmitteln bereitstehen.
Lohnt es sich, mehr Eigenkapital anzusparen?
In der Regel ja. Schon ein etwas höherer Eigenkapitalanteil senkt die Zinsen und die monatliche Rate spürbar und spart über die Laufzeit tausende Euro. Wer noch Zeit hat, kann mit einem Bausparvertrag gezielt und gefördert Eigenkapital aufbauen.