Die reinen Baukosten sind nur die halbe Wahrheit: Baunebenkosten machen beim Hausbau schnell 10 bis 12 Prozent obendrauf aus – und werden bei der Finanzierung oft unterschätzt. Sie teilen sich in die Nebenkosten rund um den Grundstückskauf und die Nebenkosten des eigentlichen Baus. Ein aktuell wichtiger Spartipp: Bis 30. Juni 2026 sind für Eigenheime die Grundbuch- und Pfandrechts-Eintragungsgebühren unter bestimmten Voraussetzungen befreit – das spart mehrere tausend Euro.
Kaufnebenkosten beim Grundstück
Beim Kauf von Grund oder Immobilie fallen zusätzlich zum Kaufpreis an:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises,
- Grundbuch-Eintragungsgebühr: 1,1 Prozent des Kaufpreises für die Eintragung des Eigentums,
- Pfandrecht-Eintragung: 1,2 Prozent des Kreditbetrags bei Bankfinanzierung,
- Notar bzw. Vertragserrichtung: 1 bis 3 Prozent,
- Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist, bis zu 3,6 Prozent inklusive Umsatzsteuer.
In Summe sind das mit Makler rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler etwa 6 bis 7 Prozent.
Achtung: Gebührenbefreiung bis 30. Juni 2026
Ein befristeter Vorteil: Für die Schaffung von Wohnraum zum eigenen Wohnbedarf entfallen die Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1 %) und die Pfandrechts-Eintragungsgebühr (1,2 %) – und zwar für Grundbuchanträge, die zwischen 1. Juli 2024 und 30. Juni 2026 beim Bezirksgericht eingebracht werden. Die Befreiung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro und setzt die Begründung eines Erstwohnsitzes voraus. Das kann bis zu rund 11.500 Euro sparen. Die genauen Voraussetzungen erklärt das Bundesministerium für Justiz.
Die Nebenkosten des Baus
Rund um den eigentlichen Bau fallen weitere Positionen an, die im Hauspreis meist nicht enthalten sind:
- Baubewilligung und Gebühren der Gemeinde,
- Planung und Architekt sowie Statik,
- Vermessung und Bodengutachten,
- Aufschließung und Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Kanal und Gas,
- Energieausweis und Bauversicherungen.
Diese Positionen summieren sich schnell auf einen fünfstelligen Betrag und sind weitgehend unvermeidbar.
Überblick: die wichtigsten Posten
| Position | Höhe (ca.) |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises |
| Grundbuch-Eintragung | 1,1 % (bis 30.6.2026 für Eigenheim befreit) |
| Pfandrecht-Eintragung | 1,2 % des Kredits (bis 30.6.2026 befreit) |
| Notar / Vertrag | 1 – 3 % |
| Makler (falls beteiligt) | bis 3,6 % |
| Kaufnebenkosten gesamt | 6 – 12 % |
So kalkulieren Sie richtig
Baunebenkosten müssen aus Eigenkapital gedeckt werden – Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Planen Sie diese Positionen daher von Anfang an ein und rechnen Sie sie bei der Baufinanzierung mit. Eine Übersicht über die reinen Baukosten bietet der Ratgeber zu den Kosten für den Hausbau. Wer die befristete Gebührenbefreiung nutzen kann, sollte den Zeitplan darauf abstimmen.
Häufige Fragen zu den Baunebenkosten
Wie hoch sind die Baunebenkosten in Österreich?
Die Kaufnebenkosten liegen mit Makler bei rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler bei etwa 6 bis 7 Prozent. Dazu kommen die Nebenkosten des Baus wie Bewilligung, Planung, Statik, Anschlüsse und Versicherungen, die sich ebenfalls auf einen fünfstelligen Betrag summieren.
Was kostet die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommt die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent – diese ist für Eigenheime unter bestimmten Voraussetzungen aber noch bis 30. Juni 2026 befreit.
Was bringt die Gebührenbefreiung bis 2026?
Für Wohnraum zum eigenen Wohnbedarf entfallen die Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1 %) und die Pfandrechts-Eintragungsgebühr (1,2 %) für Anträge zwischen 1. Juli 2024 und 30. Juni 2026, bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Das kann bis zu rund 11.500 Euro sparen.
Welche Nebenkosten fallen beim Bau selbst an?
Baubewilligung und Gemeindegebühren, Planung und Architekt, Statik, Vermessung, Bodengutachten, die Aufschließung mit Hausanschlüssen, der Energieausweis und die Bauversicherungen. Diese Positionen sind im Hauspreis meist nicht enthalten und müssen extra eingeplant werden.
Finanziert die Bank die Baunebenkosten mit?
In der Regel nicht. Banken erwarten, dass die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden. Deshalb sollten diese Positionen von Anfang an eingeplant und zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis bereitgehalten werden.
Kann man bei den Nebenkosten sparen?
Beim Direktkauf ohne Makler entfällt die Provision, was 6 bis 7 statt 10 bis 12 Prozent bedeutet. Zusätzlich lässt sich die befristete Gebührenbefreiung für Eigenheime nutzen. An Steuern und Pflichtgebühren selbst lässt sich dagegen nicht sparen.
Was kostet die Pfandrecht-Eintragung?
Die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch bei einer Bankfinanzierung kostet 1,2 Prozent des Kreditbetrags. Auch diese Gebühr ist für Eigenheime im Rahmen der befristeten Befreiung bis 30. Juni 2026 unter den genannten Voraussetzungen ausgesetzt.