Wer in Österreich einen Immobilienkredit aufnimmt, kommt an der Hypothek kaum vorbei: Die Bank lässt sich als Sicherheit ein Pfandrecht auf die Immobilie ins Grundbuch eintragen. Dafür fällt normalerweise eine Eintragungsgebühr von 1,2 Prozent der Pfandsumme an – doch beim Kauf oder Bau des eigenen Zuhauses entfällt sie noch bis 30. Juni 2026. Diese befristete Befreiung spart schnell mehrere tausend Euro. Wer die Hypothek versteht, verhandelt besser und plant die Nebenkosten richtig.
Was eine Hypothek ist
Eine Hypothek ist ein Pfandrecht auf eine Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird und dem Kreditgeber als Sicherheit dient. Zahlt der Kreditnehmer nicht, kann die Bank auf die verpfändete Immobilie zugreifen und sie im äußersten Fall verwerten. Weil die Bank dadurch abgesichert ist, gewährt sie für hypothekarisch besicherte Kredite deutlich günstigere Zinsen als für einen ungesicherten Konsumkredit. Die Hypothek ist damit das Rückgrat fast jeder Baufinanzierung.
Fest- oder Höchstbetragshypothek
Man unterscheidet zwei Formen. Bei der Festbetragshypothek wird genau die Kreditsumme eingetragen – passend für einen einmaligen, klar bezifferten Kredit. Bei der Höchstbetragshypothek wird ein Rahmen eingetragen, der über die reine Kreditsumme hinausgeht (meist inklusive Zinsen und Nebenkosten). Sie ist flexibler, etwa wenn ein Kreditrahmen mehrfach ausgenützt wird, und in der Praxis der Regelfall.
Die Kosten – und die Befreiung bis 2026
Für die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch fällt normalerweise eine Eintragungsgebühr von 1,2 Prozent der eingetragenen Pfandsumme an, dazu kommen Kosten für Beglaubigung und Grundbuchgesuch. Doch aktuell gilt eine wichtige Erleichterung:
- Bis 30. Juni 2026 ist die Eintragung des Pfandrechts für Kredite zum Erwerb, Bau oder zur Sanierung von Wohnraum von der Gebühr befreit – ebenso die Eintragung des Eigentumsrechts (sonst 1,1 Prozent).
- Die Befreiung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro; der darüber liegende Teil ist normal zu vergebühren. Ab 2 Millionen Euro entfällt die Begünstigung ganz.
- Voraussetzung ist ein dringendes Wohnbedürfnis: Die Immobilie muss als Hauptwohnsitz dienen, die bisherige Wohnstätte wird aufgegeben.
- Wird das Eigentum innerhalb von fünf Jahren wieder aufgegeben, fällt die Befreiung nachträglich weg.
Die genauen Bedingungen erläutert die Wirtschaftskammer. Die Grunderwerbsteuer bleibt davon unberührt – Details im Ratgeber zur Grunderwerbsteuer.
Welche Unterlagen die Bank braucht
Für die Zusage prüft die Bank Bonität und Sicherheit. Bereitzuhalten sind in der Regel:
- Einkommensnachweise (Lohnzettel, bei Selbstständigen Bilanzen),
- eine Haushaltsrechnung mit allen Einnahmen und Ausgaben,
- der Kaufvertrag oder die Baukostenaufstellung,
- ein aktueller Grundbuchauszug und eine Bewertung der Immobilie.
Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser die Konditionen.
Zinsen und Rückzahlung
Wie teuer die Hypothek über die Jahre wird, entscheidet der Zinssatz. Ein Fixzins gibt Planungssicherheit, ein variabler Zins ist anfangs oft günstiger, schwankt aber mit dem Markt. Welche Finanzierungsform samt Laufzeit und Rate zu welcher Lebenssituation passt, zeigt der Überblick zur Hausfinanzierung.
Häufige Fragen zur Hypothek
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist ein Pfandrecht auf eine Immobilie, das im Grundbuch eingetragen wird und der Bank als Sicherheit für einen Kredit dient. Zahlt der Kreditnehmer nicht, kann die Bank auf die Immobilie zugreifen. Dank dieser Sicherheit sind die Zinsen deutlich günstiger als bei einem Konsumkredit.
Was kostet die Eintragung des Pfandrechts?
Normalerweise 1,2 Prozent der eingetragenen Pfandsumme, dazu Beglaubigung und Grundbuchgesuch. Bis 30. Juni 2026 ist die Eintragung für Kredite zum Erwerb, Bau oder zur Sanierung des eigenen Wohnraums jedoch von der Gebühr befreit – bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro.
Wer profitiert von der Gebührenbefreiung 2026?
Wer eine Wohnimmobilie als Hauptwohnsitz erwirbt, baut oder saniert und die bisherige Wohnstätte aufgibt. Befreit sind sowohl die Pfandrechts- als auch die Eigentumseintragung, bis zu 500.000 Euro Bemessungsgrundlage. Gibt man das Eigentum binnen fünf Jahren auf, fällt die Befreiung nachträglich weg.
Was ist der Unterschied zwischen Fest- und Höchstbetragshypothek?
Bei der Festbetragshypothek wird genau die Kreditsumme eingetragen, passend für einen einmaligen Kredit. Bei der Höchstbetragshypothek wird ein höherer Rahmen inklusive Zinsen und Nebenkosten eingetragen. Sie ist flexibler und in der Praxis der Regelfall bei Immobilienkrediten.
Welche Unterlagen braucht die Bank?
In der Regel Einkommensnachweise, eine Haushaltsrechnung, den Kaufvertrag oder die Baukostenaufstellung sowie einen aktuellen Grundbuchauszug und eine Bewertung der Immobilie. Damit prüft die Bank Bonität und Sicherheit. Mehr Eigenkapital verbessert die Konditionen spürbar.
Fixzins oder variabler Zins?
Der Fixzins gibt über die vereinbarte Dauer Planungssicherheit, weil die Rate gleich bleibt. Der variable Zins ist anfangs oft günstiger, kann aber mit dem Markt steigen. Wer Sicherheit schätzt, wählt den Fixzins; wer auf sinkende Zinsen spekuliert und Schwankungen verkraftet, den variablen.