Denn nur wenn Ihre Baufinanzierung auf festen Beinen steht, können böse Überraschungen der unterschiedlichsten Art von vornherein unterbunden werden.
Baufinanzierung – Wie finanzieren sich Immobilien?
Generell zeichnet sich die Immobilienfinanzierung in Österreich dadurch aus, dass sie sich in der Mehrheit der Fälle aus Eigenkapital einerseits sowie Fremdkapital andererseits zusammensetzt. Nur Personen, die eindeutig als reich kategorisiert werden können, sind in der Lage, eine Immobilie ausschließlich aus Mitteln des Eigenkapitals zu finanzieren. Personen, die im Gegensatz dazu keinerlei Eigenkapital in die gewünschte Baufinanzierung einbringen können, wird von einem derart gelagerten Vorhaben strikt abgeraten.
Infobox: Die Entwicklung des 3-Montas Euribro 2023
| 01.06.2023 | 3,462 % |
| 01.05.2023 | 3,274 % |
| 01.04.2023 | 3,053 % |
| 01.03.2023 | 2,783 % |
| 01.02.2023 | 2,483 % |
| 01.01.2023 | 2,162 % |
| 01.12.2022 | 1,972 % |
| 01.11.2022 | 1,737 % |
| 01.10.2022 | 1,185 % |
| 01.09.2022 | 0,712 % |
Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Aufgrund der vergleichsweise enormen Höhe der notwendigen finanziellen Mittel für die Errichtung von einem Haus ist auch das Risiko einer überdurchschnittlich hohen und langfristigen Überschuldung gegeben.
Bereits der erste Schritt entscheidet: Informationen zur Planungsphase
Diese Überlegungen sollten im Rahmen einer soliden und seriösen Baufinanzierung bereits in der ersten Planungsphase Berücksichtigung finden. Als verantwortlicher und gleichzeitig verantwortungsbewusster Bauherr sollten Sie sich folglich als erstes einen Überblick über Ihre finanzielle Lage verschaffen. Gehen Sie dabei keinesfalls zu optimistisch ans Werk. Bedenken Sie vielmehr, dass Sie beim Bauen bzw. Kaufen von Immobilien im Allgemeinen auch von Zeit zu Zeit Phasen finanziell schultern können müssen, in denen die jeweiligen Kosten höher ausfallen, als erwartet.
Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent
Nachdem Sie sich mit Ihrer persönlichen finanziellen Situation eingehend beschäftigt haben, können Sie einschätzen, wie es um die Höhe Ihrer Eigenkapitalquote bestellt ist. Generell sollte diese im Rahmen einer Baufinanzierung in dieser Hinsicht die Marke von zwanzig Prozent nicht unterschreiten. Aus der Einschätzung Ihrer aktuellen Lage ergibt sich außerdem die Summe, die Sie langfristig pro Monat entbehren können, um ein Darlehen einer Bank zu tilgen. Idealerweise beruht Ihr Finanzierungsplan für Immobilien auf einer exakten Aufstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben, die Sie einander gegenüberstellen. Es ist ratsam, wenn Sie Ihren Finanzierungsplan über einen Zeitraum von mehreren Monaten erstellen, ansonsten besteht die Gefahr, dass Sie Faktoren wie zum Beispiel Rechnungen, die nur quartalsmäßig zu bezahlen sind, übersehen.
Anschließend empfiehlt es sich, nicht nur einen, sondern mehrere Experten aus dem Bereich der Finanzierung von Immobilien zu konsultieren. Verlassen Sie sich dabei keinesfalls ausschließlich auf die Informationen und Angaben der Personen bzw. der Banken, die Ihnen ein Haus verkaufen möchten. Ziehen Sie vielmehr Baufinanzierungsspezialisten zu Rate, die unabhängig arbeiten. Nur eine solche Vorgehensweise stellt einen seriösen Vergleich der unterschiedlichen Anbieter von Darlehen sicher.
Auf der Webseite der Arbeiterkammer findet sich die Faustregel, dass etwa ein Drittel der Baukosten mit Eigenkapital zu decken sein sollten.
Kreditangebote vergleichen
Im nächsten Schritt vergleichen Sie die einzelnen Kreditangebote miteinander. Dies bezieht sich vor allem auf die Punkte Konditionen, Zinsen, Laufzeit, Anschlussfinanzierung sowie natürlich auch die Höhe vom jeweiligen Kredit. Die Durchführung eines sorgfältigen Vergleichs der unterschiedlichen Angebote bereits in diesem ersten Stadium der Hausfinanzierung ist dafür verantwortlich, dass Sie – auf Jahre gesehen – nicht nur bares Geld in Form von vielen Euro sowie Zeit sparen, sondern auch Ihre Nerven schonen.
Zinsen – Ausschlaggebender Kostenfaktor beim Finanzieren Ihrer Immobilie
Sobald Ihnen ein Kredit gewährt wird, müssen Sie monatlich die vereinbarte Tilgungssumme an die Bank bezahlen. In dieser Hinsicht haben Sie mit keinen unliebsamen Überraschungen zu rechnen, orientiert sich die Höhe dieses Kostenfaktors doch an Ihren finanziellen Möglichkeiten.
Allerdings summieren sich zum Tilgungsbetrag noch Zinsen hinzu. In punkto Zinsen unterscheiden sich die einzelnen Darlehen zur Immobilienfinanzierung zum Teil eklatant voneinander.
In Zeiten von sogenannten Hochzinsen wird den Kunden empfohlen, auf Kredite mit variablen Zinsen sowie eine kürzere Laufzeit zurückzugreifen. Im Rahmen einer sogenannten Niedrigzinsphase stellen hingegen lange Kreditlaufzeiten sowie ein fix vereinbarter Zinssatz die erste Wahl dar. Dank der fixen, vergleichsweise niedrigen Zinsen profitieren Sie im Laufe der gesamten Dauer des Darlehens von einer geringeren finanziellen Belastung.
Bereits an diesem Beispiel ist klar ersichtlich, dass Sie sich gerade im Bereich der Baufinanzierung keinesfalls für das erstbeste Angebot entscheiden sollten. Ein ausführlicher Vergleich der aktuell vorliegenden Angebote der unterschiedlichen Banken sorgt also für eine individuelle und gleichzeitig möglichst günstige Baufinanzierung.
Tipp: Agieren Sie bei der Auswahl des passenden Kreditgebers nach dem Motto: „Zeit spielt keine Rolle“. Es geht um die Erfüllung Ihres Traums und auch um Ihr Geld. Ein übereilter Schnellschuss kann gerade in diesem Bereich unabsehbare, negative Folgen für Sie haben. Neben den harten Fakten zählt auch Ihr Bauchgefühl: Fühlen Sie sich wohl bei dem Gedanken, die anspruchsvolle Angelegenheit Ihrer Finanzierung in die Hände dieser Bank oder jenes Betreuers zu legen? Auch Fragen dieser Art sollten Sie sich stellen – und im Idealfall mit einem klaren Ja beantworten können.
Wichtige Formen der Baufinanzierung in Österreich
Neben den grundsätzlichen Fragen rund um das Thema Baukredit gilt es auch, sich konkret mit den verschiedenen Arten und Formen einer solchen Finanzierung auseinanderzusetzen.
Das Annuitätendarlehen
Bei dem sogenannten Annuitätendarlehen handelt es sich um die klassische und österreichweit am weitesten verbreitete Variante der Baufinanzierung. Das ergibt sich unter anderem auch aus der Tatsache, dass ein solches Bauspardarlehen vergeben wird, wenn ein Bausparvertrag vorliegt, der sich bei den Österreichern nach wie vor einer immens hohen Beliebtheit erfreut.
Ein wesentlicher Pluspunkt des Annuitätendarlehens ist seine große Planungssicherheit: Die Höhe der regelmäßig zu entrichtenden Tilgungszahlungen inklusive Zinsen ist für die gesamte Laufzeit gleichbleibend.
Einen übersichtlichen Rechner für Ihr Annuitätendarlehen finden Sie hier: https://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php
Das Cap-Darlehen
Diese Form der Baufinanzierung funktioniert ähnlich wie das Annuitätendarlehen, allerdings weist es in Hinblick auf die Zinsen folgenden Unterschied auf: Das Cap-Darlehen zeichnet sich durch variable Zinssätze aus, was für den Kunden selbstverständlich prinzipiell sowohl von Nachteil als auch von Vorteil sein kann.
Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei einer Hypothekenfinanzierung um eine überaus langfristige Angelegenheit über viele Jahre oder Jahrzehnte handelt, ist die Planungssicherheit bei dieser Variante eher negativ zu bewerten. Legen Sie als Bauherr größten Wert auf Sicherheit, so kann dies von dieser Kreditart nicht gewährleistet werden. Gemildert wird dieses Risiko von der geltenden Zinsobergrenze, dem sogenannten, namensgebenden Cap.
Mehr Informationen zum Cap-Darlehen inkl. der möglichen Nachteile für Bauherren finden Sie hier: https://www.focus.de/finanzen/recht/verbraucher-deckel-fuer-den-immobilienkredit-wann-sich-cap-darlehen-lohnen_aid_1151138.html
Das Forward-Darlehen
Wie der englische Name bereits andeutet, ist das Forward-Darlehen in gewisser Weise auf die Zukunft ausgerichtet. In der Praxis können damit aktuelle, für den Kunden vorteilhafte Konditionen für spätere Phasen bis hin zu maximal fünf Jahren gesichert werden. Konsequenterweise ist eine solche Finanzierung insbesondere in Niedrigzinsphasen attraktiv.
Ein Forward-Darlehen stellt eine Variante der Anschlussfinanzierung dar, wenn also der ursprüngliche Kredit nach Ende der Laufzeit von Seiten des Kreditnehmers noch nicht vollständig getilgt werden konnte. Das heißt konkret, dass Sie als Kreditnehmer einerseits in der ersten Finanzierungsrunde sind und andererseits die Bindung der fixen Zinsen im Laufe der nächsten Jahre obsolet wird. Aus diesem Grund stellt ein Forward-Darlehen auch keine Baufinanzierung im eigentlichen Sinn dar, die für Bauherren im Planungs- oder Anfangsstadium von Interesse ist.
Achtung! Risiken von außen für Ihre geplante Finanzierung von Immobilien
Der Erfolg Ihrer geplanten Baufinanzierung hängt in einem hohen Ausmaß von Ihnen persönlich ab. Allerdings besteht immer die Gefahr, dass auch äußere Faktoren Ihre Planung während der Bauphase zunichtemachen. Ein Beispiel dafür ist die Insolvenz des Bauträgers. Es ist ratsam, selbst dem vertrauenswürdigsten Partner nicht im Vorhinein hohe Summen für noch nicht erbrachte Leistungen zu bezahlen.
Im schlimmsten Fall der Fälle ist Ihr Geld unwiederbringlich weg, ohne dass Sie dafür die bereits gekaufte Leistung erhalten. Dagegen schützen können Sie sich direkt zwar nicht, mit dem Vorhandensein der entsprechenden finanziellen Reserven lässt sich allerdings das Schlimmste abfedern.
Auch der Tod des Bauherren bzw. des Hauptgeldgebers des Bauvorhabens muss auf jeden Fall in Betracht gezogen werden. Auch wenn Sie sich mit diesem Thema aller Wahrscheinlichkeit nach nicht gerne auseinandersetzen möchten, sollten Sie im Rahmen einer verantwortungsvollen Finanzierung Ihres Projekts auch dieses Risiko miteinkalkulieren und eine so genannte Risikolebensversicherung abschließen. Dies gilt vor allem für den Bau von Immobilien, deren Kosten die Million überschreiten.
Des Weiteren sollten auch Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit abgeschlossen werden, denn mit dem Wegfall des regelmäßigen Einkommens kann eine gesicherte Baufinanzierung häufig nicht mehr aufrechterhalten werden. Derartige Versicherungen sind vor der Kreditvergabe abzuschließen, um im Ernstfall auch garantiert den entsprechenden Schutz zu bekommen.
Ihr erster Ansprechpartner bei derartigen oder ähnlich gelagerten Fällen ist Ihr Kreditgeber. Die jeweilige Bank sollte so rasch als möglich davon in Kenntnis gesetzt werden, um eine möglichst reibungslose Finanzierung Ihres Hauses dennoch sicherstellen zu können. Damit Sie über Ihre Rechte und auch Pflichten in Hinblick auf die von Ihnen individuell gewählte Baufinanzierung bestens Bescheid wissen, sollten Sie sich außerdem die vertraglich vereinbarten Kreditbedingungen nicht nur am Anfang vor dem Vertragsabschluss, sondern regelmäßig von Zeit zu Zeit aufmerksam durchlesen.
Fazit: Ihre sichere Immobilienfinanzierung
- Legen Sie Ihrer Baufinanzierung eine sorgfältige Aufstellung Ihrer gesamten Einnahmen und Ausgaben zugrunde.
- Kalkulieren Sie exakt eher streng als großzügig und ungenau!
- Geben Sie einer finanziellen Planungssicherheit den Vorzug, minimieren Sie risikoreiche Faktoren.
- Sie sollten eine Eigenkapitalsquote von zumindest zwanzig Prozent aufbringen können.
- Sichern Sie sich mittels der entsprechenden Versicherungen gegen allfällige Einkommensausfälle ab!
- Versuchen Sie, von Niedrigzinsphasen zu profitieren!