Ohne solide Finanzierung bleibt der Traum vom Eigenheim ein Traum. Die gute Nachricht: Seit die strenge KIM-Verordnung Ende Juni 2025 ausgelaufen ist, haben die Banken wieder etwas mehr Spielraum. Die schlechte: An den bewährten Grundregeln hat sich in der Praxis wenig geändert – rund 20 Prozent Eigenkapital, eine Kreditrate von höchstens 40 Prozent des Einkommens und eine Laufzeit von maximal 35 Jahren gelten weiterhin als Maßstab. Wer diese Eckpunkte kennt, geht vorbereitet ins Bankgespräch.
Wie viel Eigenkapital braucht man?
Als Faustregel sollten Käufer rund 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen, dazu die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenmitteln decken. Die Banken orientieren sich weiterhin an einer Beleihungsquote von maximal 90 Prozent – der Kredit deckt also höchstens 90 Prozent des Immobilienwerts. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen und desto niedriger die monatliche Belastung. Welche Nebenkosten anfallen, zeigt der Ratgeber zu den Kosten für den Hausbau.
Die Kreditregeln nach dem Ende der KIM-Verordnung
Die KIM-Verordnung, die diese Grenzen ab 2022 rechtlich verbindlich machte, ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. An ihre Stelle trat das WIK-Rundschreiben der FMA vom Juni 2025 – eine Empfehlung, die nicht mehr rechtlich bindend ist, aber die aufsichtsrechtliche Erwartung an eine solide Kreditvergabe formuliert. Ihr Kern sind weiterhin drei Regeln:
- Eigenkapital mitbringen: maximal 90 Prozent Beleihung,
- Rate maßvoll halten: höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für den Kredit,
- Schuldenfrei zur Pension: maximal 35 Jahre Laufzeit.
Banken dürfen von diesen Werten nun abweichen, solange die Vergabe solide bleibt. Die offiziellen Vorgaben stehen bei der Finanzmarktaufsicht (FMA).
Fixzins oder variabler Zins?
Die zweite große Weichenstellung ist die Zinsart. Stand 2026 liegen variable Zinsen ab rund 2,89 Prozent pro Jahr, Fixzinsen für 25 Jahre ab etwa 3,35 Prozent. Der variable Zins ist anfangs günstiger, steigt und fällt aber mit dem Markt. Der Fixzins kostet einen Aufschlag, bietet dafür über die gesamte Bindungsdauer Planungssicherheit – die monatliche Rate bleibt konstant, egal wie sich die Zinsen entwickeln. Bei den aktuell moderaten Aufschlägen entscheiden sich viele Bauherren für die Sicherheit des Fixzinses.
Förderung und Bausparen nutzen
Neben dem Bankkredit lohnt sich der Blick auf geförderte Bausteine: Die Wohnbauförderung der Bundesländer bietet je nach Einkommen und Energiestandard des Hauses zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse. Auch ein Bausparvertrag mit staatlicher Prämie kann Teil der Finanzierung sein. Diese Bausteine senken den nötigen Bankkredit und damit die Zinslast. Eine gute Baufinanzierung kombiniert daher oft mehrere Quellen – Details dazu im Ratgeber zur Hausfinanzierung.
Tipps für die Finanzierung
Vergleichen Sie mehrere Angebote, denn schon kleine Zinsunterschiede machen über die lange Laufzeit tausende Euro aus. Erstellen Sie eine ehrliche Haushaltsrechnung und planen Sie einen Puffer für Zinsänderungen und unvorhergesehene Ausgaben ein. Und rechnen Sie die laufenden Kosten des Hauses – Betriebskosten, Versicherungen, Instandhaltung – von Anfang an mit, nicht nur die Kreditrate.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Immobilienkredit?
In der Regel rund 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln. Die Banken orientieren sich an einer Beleihungsquote von maximal 90 Prozent. Mehr Eigenkapital verbessert die Konditionen und senkt die monatliche Rate.
Gilt die KIM-Verordnung 2026 noch?
Nein, die KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seither gilt das WIK-Rundschreiben der FMA, das nicht mehr rechtlich bindend ist, sondern eine Aufsichtserwartung formuliert. Die drei Grundregeln – 90 Prozent Beleihung, 40 Prozent Rate, 35 Jahre Laufzeit – bleiben aber der praktische Maßstab.
Wie hoch darf die Kreditrate sein?
Als Richtwert sollte die Kreditrate höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. So bleibt genug Spielraum für Lebenshaltung und unvorhergesehene Ausgaben. Banken können nach dem Ende der KIM-V zwar abweichen, halten sich aber meist an diesen Rahmen.
Fixzins oder variabler Zins – was ist besser?
Der variable Zins ist anfangs günstiger, schwankt aber mit dem Markt. Der Fixzins kostet einen Aufschlag, sichert dafür eine konstante Rate über die Bindungsdauer. Stand 2026 liegen variable Zinsen ab etwa 2,89 Prozent, Fixzinsen ab rund 3,35 Prozent – bei moderaten Aufschlägen wählen viele die Sicherheit des Fixzinses.
Wie lange darf ein Immobilienkredit laufen?
Als Richtwert gilt eine maximale Laufzeit von 35 Jahren, wobei der Kredit möglichst bis zum Pensionsantritt getilgt sein sollte. Längere Laufzeiten senken zwar die Rate, erhöhen aber die gesamten Zinskosten deutlich.
Kann man Förderungen in die Finanzierung einbauen?
Ja. Die Wohnbauförderung der Bundesländer bietet je nach Einkommen und Energiestandard zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse, ein Bausparvertrag eine staatliche Prämie. Diese Bausteine senken den nötigen Bankkredit und die Zinslast – eine gute Finanzierung kombiniert daher oft mehrere Quellen.
Worauf sollte man beim Kreditvergleich achten?
Auf den effektiven Jahreszins, der alle Kosten enthält, auf die Zinsbindung, mögliche Sondertilgungen und Bearbeitungsgebühren. Schon kleine Zinsunterschiede summieren sich über die Laufzeit auf tausende Euro. Mehrere Angebote einzuholen zahlt sich daher fast immer aus.