KIM-Verordnung ausgelaufen – was seit Juli 2025 für Wohnkredite in Österreich gilt

Die KIM-Verordnung ist seit 1. Juli 2025 Geschichte – und trotzdem rechnen österreichische Banken bei Wohnkrediten weiter mit denselben drei Zahlen: höchstens 90 Prozent Beleihung, höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Kreditrate, höchstens 35 Jahre Laufzeit. Der Unterschied liegt nicht in den Grenzwerten, sondern darin, wie verbindlich sie sind und wer entscheidet, wenn ein Fall nicht hineinpasst.

Für Kreditnehmer heißt das: Wer 2022 bis 2025 an einer starren Quote gescheitert ist, hat heute Spielraum, aber keinen Anspruch. Die Bank darf abweichen, wenn sie das Risiko begründen und absichern kann. Sie muss es nicht. Und weil das Finanzmarktstabilitätsgremium den Anteil der Abweichungen bei 20 Prozent der Neuvergabe sehen will, bleibt die Quote knapp.

Wer die Mechanik versteht, kann seinen Antrag so bauen, dass er in die 80 Prozent fällt, die ohne Diskussion durchgehen – oder gezielt die Argumente liefert, mit denen die Bank eine Ausnahme rechtfertigt.

Was die KIM-Verordnung war

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung der Finanzmarktaufsicht trat am 1. August 2022 in Kraft. Anlass war eine Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums: In den Jahren davor war ein großer Teil der neuen Wohnkredite mit wenig Eigenkapital, hoher Ratenbelastung und langer Laufzeit vergeben worden. Mit steigenden Zinsen hätte daraus ein Systemrisiko werden können. Die Verordnung legte deshalb erstmals rechtsverbindliche Obergrenzen fest.

Kennzahl	Grenze	Bedeutung
Beleihungsquote (LTV)	höchstens 90 %	Kreditsumme im Verhältnis zum Wert der Immobilie; mindestens 10 % Eigenmittel plus Nebenkosten
Schuldendienstquote (DSTI)	höchstens 40 %	Summe aller Kreditraten im Verhältnis zum verfügbaren Nettoeinkommen des Haushalts
Laufzeit	höchstens 35 Jahre	Gilt für den gesamten Kredit, nicht nur für die Fixzinsphase
Geringfügigkeitsgrenze	50.000 Euro	Kleinere Kredite waren ausgenommen
Ausnahmekontingent	20 % der Neuvergabe	Anteil der Kredite, die eine oder mehrere Grenzen überschreiten durften

Nach heftiger Kritik aus Banken, Bauwirtschaft und Politik wurde die Verordnung im April 2023 gelockert: Das Ausnahmekontingent wurde auf einheitlich 20 Prozent vereinheitlicht, Zwischenfinanzierungen beim Wohnsitzwechsel bis zu 80 Prozent des Wertes der zu verkaufenden Immobilie und maximal zwei Jahre wurden ausgenommen, ebenso Vorfinanzierungen nicht rückzahlbarer öffentlicher Zuschüsse wie der Wohnbauförderung. Bei Paaren galt die Geringfügigkeitsgrenze pro Person.

Warum sie ausgelaufen ist

Die Oesterreichische Nationalbank bilanzierte im November 2024, was die Verordnung bewirkt hatte: Der Anteil der Wohnkredite, die alle drei Kennzahlen einhielten, stieg von 12 Prozent im ersten Halbjahr 2022 auf 84 Prozent im ersten Halbjahr 2024. Die durchschnittliche Schuldendienstquote blieb trotz der Zinserhöhungen stabil, während sie in Deutschland stieg, und die Quote notleidender Wohnkredite sank. Zugleich schöpften die Banken ihre Ausnahmekontingente nicht aus – über 40 Prozent blieben ungenutzt. Die Verordnung war also weniger die Bremse, als die die Bauwirtschaft sie darstellte; der Einbruch der Kreditvergabe 2023 hatte vor allem mit den Zinsen zu tun.

In seiner Sitzung am 2. Dezember 2024 empfahl das Finanzmarktstabilitätsgremium, das zuvor die Lockerung 2023 angestoßen hatte, die KIM-V mit 30. Juni 2025 auslaufen zu lassen. Begründung: Es bestehe kein Systemrisiko mit schwerwiegenden Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität mehr, die Vergabestandards hätten sich etabliert. Die FMA folgte der Empfehlung. Seit 1. Juli 2025 gibt es keine Verordnung mehr, die Banken zu bestimmten Quoten zwingt.

Was seit Juli 2025 gilt

An die Stelle der Verordnung trat ein Rundschreiben der FMA zur soliden Vergabe privater Wohnimmobilienkredite. Ein Rundschreiben ist keine Rechtsnorm, sondern die schriftliche Erwartungshaltung der Aufsicht – Banken, die davon abweichen, müssen mit Nachfragen bei der nächsten Prüfung rechnen und ihre Abweichung mit einer eigenen Risikostrategie begründen können. Die Zahlen im Rundschreiben sind exakt die alten: 90 Prozent Beleihung, 40 Prozent Schuldendienst, 35 Jahre Laufzeit. Das Gremium formulierte dazu am 26. Februar 2025 die Erwartung, dass nicht mehr als 20 Prozent der Neuvergabe eines Quartals von diesen Werten abweichen.

Was sich praktisch geändert hat

• Einzelfallentscheidung statt Quote. Unter der KIM-V zählte jede Abweichung gegen ein hartes Kontingent, viele Banken hielten deshalb intern strenger als nötig. Heute entscheidet die Bank im Rahmen ihrer Risikostrategie. Junge Haushalte mit steigendem Einkommen, Erbschaftsanwartschaften oder Bausparguthaben, das erst später frei wird, haben bessere Karten.
• Zwischenfinanzierungen sind wieder einfacher. Wer ein neues Haus kauft, bevor das alte verkauft ist, muss nicht mehr durch eine Ausnahmeregel. Die Bank bewertet beide Objekte und finanziert die Lücke.
• Kleinkredite und Sanierungskredite unter 50.000 Euro waren nie betroffen und sind es jetzt auch nicht.
• Die Aufsicht schaut genauer hin. Die Banken melden die Vergabekennzahlen seit 2025 vierteljährlich statt halbjährlich, die Nationalbank veröffentlicht regelmäßig Auswertungen. Wenn die Standards abrutschen, kann das Gremium eine neue Verordnung empfehlen – die Rechtsgrundlage dafür im Bankwesengesetz besteht weiter.
• Die Bonitätsprüfung nach dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz bleibt unabhängig davon Pflicht. Eine Bank darf keinen Kredit vergeben, dessen Rückzahlung nicht wahrscheinlich ist, KIM-V oder nicht.

Die drei Kennzahlen im Detail

Beleihungsquote: 90 Prozent sind nicht 10 Prozent Eigenmittel

Die Beleihungsquote setzt die Kreditsumme ins Verhältnis zum Wert der Immobilie, den die Bank ansetzt – nicht zum Kaufpreis. Bei Neubauten und marktüblichen Kaufpreisen decken sich beide meist, bei überteuerten Objekten oder in Lagen mit dünnem Markt bewertet die Bank vorsichtiger. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die nicht finanziert werden: Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Eintragungsgebühr 1,1 Prozent, Vertragserrichtung und Treuhand 1 bis 2 Prozent, gegebenenfalls Maklerprovision 3 Prozent plus Umsatzsteuer. Wer eine Immobilie um 450.000 Euro kauft, braucht damit 45.000 Euro für die 10 Prozent plus rund 40.000 bis 50.000 Euro für die Nebenkosten – also 85.000 bis 95.000 Euro eigene Mittel. Welche Posten genau anfallen, steht im Beitrag zu den Nebenkosten beim Hauskauf; wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, geht darüber hinaus.

Schuldendienstquote: alle Raten zählen

In die 40 Prozent fließen sämtliche Kreditverpflichtungen des Haushalts ein: der neue Wohnkredit, ein laufender Autokredit, Leasingraten, Ratenkäufe. Als Einkommen gilt das nachhaltig verfügbare Nettoeinkommen aller Kreditnehmer, meist das Zwölffache des monatlichen Nettogehalts plus Sonderzahlungen, teils abzüglich einer Haushaltspauschale je nach Bank. Variable Zinsen sind der zweite Stolperstein: Die Bank rechnet die Rate nicht mit dem aktuellen, sondern mit einem gestressten Zinssatz, meist zwei bis drei Prozentpunkte über dem Angebot. Wer variabel finanziert, erreicht die 40 Prozent deshalb früher als mit Fixzins.

Laufzeit: 35 Jahre als Obergrenze, nicht als Ziel

Die Laufzeitgrenze wirkt indirekt auf die Schuldendienstquote: Je länger die Laufzeit, desto niedriger die Rate, desto eher passt sie unter 40 Prozent. Banken begrenzen die Laufzeit zusätzlich über das Alter der Kreditnehmer, üblich ist eine Rückzahlung bis zum 75. oder 80. Lebensjahr. Ein 45-Jähriger bekommt selten 35 Jahre.

Rechenbeispiel: Was ein Haushalt finanzieren kann

Ein Paar mit zusammen 4.500 Euro Nettoeinkommen im Monat, 14 Mal im Jahr, ohne weitere Kredite, will ein Haus um 450.000 Euro kaufen.

• Verfügbares Jahresnetto: 4.500 × 14 = 63.000 Euro, monatlich umgerechnet 5.250 Euro
• Höchstrate bei 40 Prozent: 2.100 Euro; viele Banken rechnen mit 12 Gehältern und kommen auf 1.800 Euro
• Kreditsumme bei 1.800 Euro Rate, 3,5 Prozent fix, 30 Jahre: rund 400.000 Euro
• Höchstkredit bei 90 Prozent Beleihung von 450.000 Euro: 405.000 Euro
• Eigenmittel: 45.000 Euro Kaufpreisanteil plus etwa 45.000 Euro Nebenkosten inklusive Makler = 90.000 Euro

Beide Grenzen greifen hier fast gleichzeitig – ein typischer Fall. Fehlen dem Paar 20.000 Euro Eigenmittel, kann die Bank seit Juli 2025 auf 95 Prozent Beleihung gehen, wenn sie das Risiko anders abdeckt, etwa durch einen Bausparvertrag als Zusatzsicherheit, eine Bürgschaft der Eltern oder einen Zinsaufschlag. Unter der KIM-V hätte derselbe Fall ein Kontingent verbraucht, das die Bank vielleicht schon für andere Kunden gebraucht hätte. Welche Kreditform dazu passt, zeigt der Vergleich im Hauskredit-Ratgeber.

So kommt der Antrag ohne Ausnahme durch

Die 80 Prozent der Kredite, die alle Kennzahlen einhalten, werden schneller und zu besseren Konditionen entschieden. Wer knapp drüber liegt, hat mehrere Stellschrauben.

• Laufende Kredite vorher tilgen. Ein Autokredit mit 350 Euro Rate kostet bei der Schuldendienstquote rund 70.000 Euro Kreditrahmen. Ihn aus den Eigenmitteln abzulösen kann sich rechnen, wenn das Eigenkapital trotzdem für die 10 Prozent reicht.
• Fixzins statt variabel. Der gestresste Zinssatz entfällt bei Fixzins über die ganze Laufzeit; die anrechenbare Rate sinkt.
• Wohnbauförderung einrechnen. Landesdarlehen sind günstiger als Bankkredite und werden von manchen Banken nicht oder anders in die Schuldendienstquote eingerechnet. Was die Länder anbieten, steht im Überblick zur Wohnbauförderung in Österreich.
• Bewertung hinterfragen. Liegt der Bankwert deutlich unter dem Kaufpreis, hilft ein eigenes Gutachten oder ein zweites Bankangebot. Zwischen Banken schwanken Bewertungen um 10 Prozent und mehr.
• Nebenkosten senken. Kauf ohne Makler, Vertragserrichtung über den Notar der Bank, Grunderwerbsteuer bei Übergabe in der Familie: Jeder gesparte Euro Nebenkosten ist ein Euro mehr Eigenmittel. Einzelheiten zur Grunderwerbsteuer lohnen sich vor allem bei Übertragungen im Familienkreis.
• Einkommen vollständig nachweisen. Sonderzahlungen, Familienbeihilfe, regelmäßige Nebeneinkünfte und Mieteinnahmen zählen, wenn sie belegt sind. Was nicht am Papier steht, existiert für die Bank nicht.

Unterlagen für die Prüfung

Ob ein Antrag in die 80 oder in die 20 Prozent fällt, entscheidet sich oft an der Vollständigkeit der Unterlagen. Banken prüfen Einkommen und Sicherheit getrennt und verlangen für beides Belege.

• Einkommen: die letzten drei Gehaltszettel, der Jahreslohnzettel, bei Selbstständigen die letzten zwei Steuerbescheide und eine aktuelle Saldenliste, Nachweise über Familienbeihilfe, Alimente oder Mieteinnahmen.
• Verpflichtungen: Kontoauszüge der letzten drei Monate, aus denen laufende Raten, Leasing und Unterhaltszahlungen hervorgehen; die Bank fragt zusätzlich den Kreditschutzverband ab.
• Eigenmittel: Sparbuch- und Depotauszüge, Bausparverträge mit Zuteilungstermin, Schenkungsvereinbarungen mit den Eltern, Förderzusagen des Landes.
• Objekt: Kaufvertragsentwurf oder Kostenvoranschläge, Grundbuchsauszug, Energieausweis, Pläne, Fotos, bei Neubauten der Bauvertrag mit Zahlungsplan.

Wer diese Mappe fertig hat, bevor er den ersten Termin vereinbart, bekommt in der Regel binnen ein bis zwei Wochen eine Entscheidung und kann parallel zwei bis drei Banken vergleichen lassen.

Bestandskredite: was das Auslaufen für laufende Finanzierungen bedeutet

Für bestehende Kredite ändert sich nichts – sie wurden nach den damals gültigen Regeln vergeben und laufen weiter. Interessant wird das Auslaufen bei einer Umschuldung: Wer 2022 oder 2023 zu hohen Zinsen abgeschlossen hat, kann jetzt zu einer anderen Bank wechseln, und die neue Bank prüft nach dem Rundschreiben, nicht nach der Verordnung. Da die Restschuld gesunken und der Immobilienwert meist gestiegen ist, fällt die Beleihungsquote in der Regel unter 80 Prozent, die Umschuldung ist also ein Standardfall. Ob sich der Wechsel rechnet, hängt an Pönale, Eintragungsgebühr und Zinsdifferenz; die Rechnung dazu steht im Beitrag zur Umschuldung des Immobilienkredits.

Kommt die KIM-V zurück?

Möglich, aber nicht angekündigt. Das Finanzmarktstabilitätsgremium hat beim Auslaufen ausdrücklich auf weiter bestehende Risiken hingewiesen: Die Immobilienpreise haben sich von den Einkommen entkoppelt, die Kapitalquoten der Banken sind gesunken. Es hat die Meldefrequenz erhöht und behält sich vor, bei einer Verschlechterung der Vergabestandards eine neue Verordnung zu empfehlen. Für Kreditnehmer ist das eine Momentaufnahme mit klarer Botschaft: Der Spielraum von heute ist an das Verhalten der Banken insgesamt geknüpft. Wenn zu viele Institute zu viele Ausnahmen machen, wird der Rahmen wieder eng.

Häufig gestellte Fragen zur KIM-Verordnung