Haus renovieren: Kosten pro m², Förderungen 2026 und Reihenfolge

Wer 2026 in Österreich ein Haus komplett renoviert, muss mit 800 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen – bei einem 140-Quadratmeter-Einfamilienhaus also mit 110.000 bis 170.000 Euro, wenn wirklich alles gemacht wird. Die gute Nachricht: Kaum ein Projekt braucht das volle Programm. Wer die Maßnahmen klug auswählt und in der richtigen Reihenfolge angeht, kommt oft mit der Hälfte aus und senkt die Betriebskosten trotzdem drastisch.

Die Förderlandschaft hat sich heuer zweimal gedreht, und zwar zuungunsten der Bauherren: Der Sanierungsbonus des Bundes nimmt seit 2. Februar 2026 keine neuen Anträge mehr an, und seit 10. Juli 2026 ist auch der Kesseltausch gestoppt – das Budget der gesamten Sanierungsoffensive ist ausgeschöpft. Wer heute plant, ist auf die Förderungen seines Bundeslandes angewiesen, und die reichen von 12.500 bis knapp 50.000 Euro.

Das verschiebt die Rechnung spürbar: Eine thermische Sanierung, die 2025 noch mit fünfstelligen Bundeszuschüssen kalkuliert wurde, muss heuer ohne diese Position auskommen. Umso wichtiger wird die Reihenfolge der Gewerke – und die Frage, was tatsächlich gemacht werden muss und was warten kann.

Renovieren, sanieren, umbauen – wovon reden wir eigentlich?

Die drei Begriffe werden im Alltag munter vermischt, bei Förderstellen und Professionisten haben sie aber klare Bedeutungen. Renovieren stellt den ursprünglichen Zustand wieder her: ausmalen, Böden schleifen, kaputte Dachziegel tauschen. Sanieren behebt Schäden an der Substanz und verbessert sie – etwa feuchtes Mauerwerk trockenlegen oder die ganze Elektrik erneuern. Modernisieren hebt das Haus über den Ursprungszustand hinaus: Vollwärmeschutz, neue Fenster, Heizungstausch. Umbauen verändert dagegen die Struktur – Wände versetzen, Räume zusammenlegen, Dachboden ausbauen – und ist der einzige dieser Begriffe, der regelmäßig eine Bewilligung der Gemeinde braucht. Die Kernsanierung schließlich ist der Maximalfall: Das Haus wird bis auf den Rohbau entkernt, Elektrik, Leitungen, Estriche und Innenwände kommen komplett neu.

In der Praxis fließen die drei ineinander, und das ist auch gut so: Wenn das Gerüst für die Fassadenrenovierung ohnehin steht, kostet die Dämmung nur noch den Aufpreis für Material und Verarbeitung – das Gerüst, die Baustelleneinrichtung und der Maler wären so oder so fällig. Solche Kopplungseffekte sind der größte Sparhebel bei jeder Hausrenovierung. Entscheidend ist, vor dem Start festzulegen, ob Sie nur den Zustand erhalten oder den Energieverbrauch und Wert des Hauses heben wollen – davon hängen Budget, Förderungen und Reihenfolge ab.

Was kostet die Haus-Renovierung 2026? Alle Gewerke im Überblick

Die folgenden Richtpreise stammen aus österreichischen Preisdatenbanken und Anbieter-Erhebungen (Stand Juli 2026), jeweils inklusive Montage. Regionale Unterschiede von 10 bis 20 Prozent sind normal, Wien liegt tendenziell am oberen Rand:

Maßnahme	Richtpreis 2026	Anmerkung
Dach neu eindecken (inkl. Lattung)	65-150 Euro/m²	Tondachziegel; Komplettsanierung mit Dachstuhl und Dämmung 190-560 Euro/m²
Dachdämmung	100-200 Euro/m²	oberste Geschoßdecke deutlich günstiger als Dachschräge
Fassade: Vollwärmeschutz (WDVS)	90-180 Euro/m²	inkl. Dämmung und Putz; komplexe Fassaden bis 240 Euro/m²
Fenstertausch	650-1.200 Euro/Fenster	Kunststoff ab ca. 400 Euro, Holz-Alu ab ca. 800 Euro inkl. Einbau
Heizungstausch auf Wärmepumpe	30.000-35.000 Euro	komplett; Pelletkessel 20.000-25.000 Euro (vor Förderung)
Bad komplett sanieren	ca. 2.000 Euro/m²	6-8-m²-Bad: 15.000-25.000 Euro; Teilsanierung 800-1.100 Euro/m²
Elektrik komplett erneuern	120-250 Euro/m²	150-m²-Haus: 15.000-33.000 Euro inkl. Verteiler und FI-Schutz
Innendämmung	30-70 Euro/m²	wenn Außendämmung nicht möglich (Ortsbild, Grenzabstand)
Mauerwerk trockenlegen	150-800 Euro/m²	je nach Verfahren – vor jeder Dämmung zwingend erledigen
Parkett abschleifen und versiegeln	36-60 Euro/m²	deutlich günstiger als neuer Boden

Für einzelne Gewerke haben wir eigene, tiefere Ratgeber: zur Dachsanierung, zum Vollwärmeschutz und zum Parkett abschleifen.

Die zwei Kostenlogiken: Hülle außen, Komfort innen

Die Ausgaben teilen sich in zwei Gruppen mit völlig unterschiedlicher Wirkung. Die thermische Hülle (Dach, Fassade, Fenster, Kellerdecke) und die Heizung senken die laufenden Betriebskosten – diese Investitionen verzinsen sich über die Energierechnung und waren bis Februar Gegenstand der Bundesförderung. Der Innenausbau (Bad, Küche, Böden, Malerei) bringt Wohnqualität und Wiederverkaufswert, spart aber keine Energie und wird entsprechend kaum gefördert.

Für die Prioritätenliste heißt das: Alles, was die Substanz schützt, kommt zuerst – ein undichtes Dach oder feuchtes Mauerwerk macht jede Innenrenovierung binnen weniger Jahre wieder zunichte. Danach folgt die Energetik, zuletzt die Kosmetik.

Die großen Gewerke im Detail: Wo das Geld wirklich hingeht

Dach: dicht machen oder komplett sanieren?

Beim Dach entscheidet der Zustand der Unterkonstruktion über die Preisklasse. Sind Dachstuhl und Lattung gesund, kostet die reine Neueindeckung mit Tondachziegeln inklusive Lattung 65 bis 150 Euro pro Quadratmeter. Muss die Konstruktion mitsaniert und gedämmt werden, steigt die Spanne auf 190 bis 560 Euro pro Quadratmeter – der Unterschied zwischen einem 15.000- und einem 60.000-Euro-Projekt beim selben Haus. Wer das Dachgeschoß nicht bewohnt, fährt mit der Dämmung der obersten Geschoßdecke am günstigsten: Sie gilt unter Energieberatern als die Maßnahme mit dem besten Verhältnis von Kosten zu eingesparter Energie und lässt sich oft sogar in Eigenleistung verlegen.

Fassade: Dämmstärke ist billiger als Gerüst

Beim Vollwärmeschutz macht das Dämmmaterial nur einen kleinen Teil der Kosten aus – Gerüst, Arbeitszeit und Putz dominieren die Rechnung. Deshalb lohnt es sich fast nie, bei der Dämmstärke zu sparen: Der Sprung von 16 auf 20 Zentimeter kostet wenige Euro pro Quadratmeter Aufpreis, bringt aber dauerhaft niedrigeren Verbrauch. Übliche Systeme mit EPS beginnen bei rund 80 bis 90 Euro pro Quadratmeter, Mineralwolle und aufwendige Fassaden liegen bei 130 bis 240 Euro. Wo außen nicht gedämmt werden darf – Ortsbildschutz, Grenzverbauung – bleibt die Innendämmung mit 30 bis 70 Euro pro Quadratmeter, allerdings mit bauphysikalischen Tücken, die in Profihände gehören.

Fenster: auf die Montage kommt es an

Beim Fenstertausch zahlt sich der Blick auf zwei Positionen aus: das Fenster selbst (Kunststoff ab rund 400 Euro, Holz ab 600, Holz-Alu ab 800 Euro pro Stück inklusive Einbau) und die Montagequalität. Die fachgerechte Montage nach ÖNORM kostet 150 bis 350 Euro pro Fenster und entscheidet darüber, ob die teure Verglasung ihre Wirkung entfaltet oder die Anschlussfuge zur Wärmebrücke wird. Wichtig fürs Gesamtkonzept: Kommt später ein Vollwärmeschutz, gehören die neuen Fenster in die künftige Dämmebene gesetzt – sonst wird beim Fassadenprojekt nachgebessert.

Heizung: nach der Dämmung dimensionieren

Der Komplettumstieg von Öl oder Gas auf eine Luftwärmepumpe kostet 2026 rund 30.000 bis 35.000 Euro, ein Pelletkessel 20.000 bis 25.000 Euro – jeweils ohne Förderung, die es beim Heizungstausch seit Juli 2026 nur mehr auf Landesebene gibt. Im dicht verbauten Gebiet ist der Anschluss an Nah- oder Fernwärme oft die unkomplizierteste Lösung und wird mit 6.500 Euro gefördert. Die Anlagengröße gehört auf den Wärmebedarf NACH der Dämmung gerechnet – im Zweifel also erst die Hülle sanieren und mit dem alten Kessel eine Heizsaison überbrücken.

Bad und Elektrik: die unterschätzten Brocken

Innen sind es selten die sichtbaren Oberflächen, die das Budget sprengen, sondern das, was in den Wänden steckt. Ein komplett saniertes Bad kostet mit rund 2.000 Euro pro Quadratmeter mehr als jedes andere Zimmer im Haus – Kostentreiber sind das Versetzen von Leitungen und WC, die Abdichtung im Nassbereich und zusätzliche Stromkreise. Die komplette Elektroerneuerung schlägt mit 120 bis 250 Euro pro Quadratmeter zu Buche; darin stecken Stemmarbeiten, neue Leitungen und Leerrohre, der Verteilerkasten mit FI-Schutzschaltern (allein 1.000 bis 2.400 Euro) sowie Messung und Prüfprotokoll. Ein 150-Quadratmeter-Haus ist damit sechs bis zehn Arbeitstage lang Baustelle – einplanen, bevor Estrich und Maler beauftragt sind.

Typische Baustellen nach Baujahr

Das Baujahr verrät ziemlich zuverlässig, welche Themen bei der Bestandsaufnahme auftauchen werden:

• Vor 1960: Feuchtes Mauerwerk ohne Horizontalabdichtung, Holztramdecken, verbrauchte Elektrik. Substanzprüfung und Trockenlegung (150 bis 800 Euro pro Quadratmeter je nach Verfahren) stehen vor allem anderen.
• 1960er und 1970er: Praktisch ungedämmte Außenwände, einfach verglaste oder erste Isolierglasfenster, oft Ölheizung, Elektrik ohne FI-Schutz. Hier bringt die thermische Komplettsanierung die größten Sprünge – diese Häuser sind die klassischen Kandidaten fürs Rechenbeispiel oben.
• 1980er: Erste dünne Dämmungen (4-6 cm), die heutige Standards weit verfehlen, Fenster am Ende der Lebensdauer, häufig noch fossile Heizungen – der Kesseltausch ist hier fast immer wirtschaftlich.
• 1990er und 2000er: Substanz meist in Ordnung; es geht um Heizungstausch, einzelne Bauteile und die Innenmodernisierung von Bad und Böden.

Diese Muster ersetzen keine Befundung am Objekt – aber sie helfen, das Budget realistisch vorzusortieren, bevor der erste Professionist im Haus steht.

Altes Haus renovieren: wann es eine Kernsanierung wird

Bei Häusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren stellt sich nach dem ersten Aufmachen oft heraus, dass Einzelmaßnahmen nicht reichen: Die Elektrik hat keinen FI-Schalter, die Wasserleitungen sind verzinkt, unter dem Estrich fehlt jede Dämmung, und hinter der Verschalung sitzt Feuchtigkeit. Sobald drei oder mehr dieser Punkte zusammenkommen, ist die Kernsanierung meist günstiger als die Reihe von Einzelreparaturen – weil jedes Gewerk sonst zweimal anrückt.

Die Kosten liegen entsprechend höher als bei der klassischen Renovierung: Für die Kernsanierung eines Einfamilienhauses sind in Österreich rund 1.000 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu veranschlagen, für eine komplett sanierte Wiener Altbauwohnung inklusive Fenster, Türen und Dämmung 1.200 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter netto. Ein 120-Quadratmeter-Haus landet damit bei 120.000 bis 216.000 Euro. Diese Posten kommen bei alter Bausubstanz zusätzlich dazu und fehlen in fast jeder ersten Kalkulation:

• Entkernung und Entsorgung: Container, Deponiegebühren und Handarbeit, bei asbesthaltigen Platten oder alten Bodenklebern nur durch Fachfirmen
• Statik: Sobald tragende Wände entfallen oder der Dachboden ausgebaut wird, braucht es Statiker und meist eine Bewilligung
• Leitungen bis zur Straße: Kanal- und Wasseranschluss sind bei Vorkriegshäusern oft am Ende ihrer Lebensdauer
• Feuchtigkeit im Keller und Sockel: Horizontalsperre und Abdichtung müssen vor allen Innenarbeiten passieren
• Ausweichquartier: Eine Kernsanierung im bewohnten Haus ist praktisch nicht möglich, drei bis neun Monate Miete gehören ins Budget

Kalkulieren Sie bei Häusern vor 1970 grundsätzlich eine Reserve von 15 bis 20 Prozent ein. Nicht weil die Angebote zu niedrig wären, sondern weil sich hinter geschlossenen Wänden regelmäßig etwas findet, das niemand vorher sehen konnte.

Rechenbeispiel 1: Thermische Sanierung eines Einfamilienhauses

Einfamilienhaus, Baujahr 1985, 140 m² Wohnfläche, Ölkessel, Originalfenster. Ziel: Betriebskosten drastisch senken, Substanz auf moderne Standards heben.

Maßnahme	Kalkulation	Kosten
Vollwärmeschutz Fassade	180 m² x 130 Euro	23.400 Euro
Dämmung oberste Geschoßdecke + Dachschräge	120 m² x 150 Euro	18.000 Euro
15 Fenster + 1 Haustür tauschen	15 x 850 Euro + 2.000 Euro	14.750 Euro
Ölkessel raus, Luftwärmepumpe rein	komplett inkl. Demontage	32.000 Euro
Zwischensumme		88.150 Euro
Bundesförderung	seit Juli 2026 nicht mehr beantragbar	0 Euro
Landesförderung (Beispiel Steiermark, Sanierungspass, 3 Hüllenmaßnahmen zu 25 %)	je nach Bundesland sehr unterschiedlich	-14.040 Euro
Nach Landesförderung	ca. 530 Euro/m²	ca. 74.110 Euro

Zur steirischen Zeile: Seit 1. Juni 2026 läuft dort der Sanierungspass, der nach der Anzahl der Maßnahmen staffelt – 10 Prozent bei einer, 20 bei zwei, 25 bei drei und 30 Prozent bei vier Maßnahmen, anrechenbar bis 80.000 Euro beim Ein- und Zweifamilienhaus. Im Beispiel zählen die drei Hüllenmaßnahmen Fassade, Dach und Fenster, also 25 Prozent. Der Heizungstausch bringt in der Steiermark derzeit nichts dazu, weil die Landesförderung für Biomasse-Heizungen ausgesetzt ist. Die daneben bestehende Große Eigenheimsanierung mit bis zu 24.000 Euro wird oft falsch zitiert: Sie setzt den Ankauf eines sanierungsbedürftigen Eigenheims mit Kaufvertrag ab 1. März 2026 voraus und gilt nicht für das eigene Bestandshaus.

Die Rechnung zeigt, wie stark das Ergebnis heuer am Wohnort hängt: In Niederösterreich oder im Burgenland bleibt bei demselben Projekt deutlich weniger übrig, in Tirol oder Wien mehr. Die Öko-Sonderausgabenpauschale von 400 Euro jährlich fällt hier weg, weil sie eine ausbezahlte Bundesförderung voraussetzt. Wichtig für die Planung: Die Wärmepumpe wird nach der Dämmung eine Nummer kleiner dimensioniert als davor – wer zuerst die Heizung tauscht und dann dämmt, zahlt für Kilowatt, die er nie brauchen wird. Und: Zusätzlich zum Zuschuss vergeben mehrere Länder geförderte Sanierungsdarlehen, die den Finanzierungsbedarf weiter senken.

Rechenbeispiel 2: Innenrenovierung ohne Energetik

Zweites Szenario: Das Haus ist thermisch in Ordnung, aber innen seit den 1990ern unverändert. 100 m² werden bewohnbar gemacht – Bad, Elektrik, Böden:

Maßnahme	Kalkulation	Kosten
Bad komplett (7 m², Leitungen neu)	ca. 2.000 Euro/m² + Elektro-Stromkreise	ca. 17.000 Euro
Elektrik komplett erneuern	100 m² x 180 Euro	18.000 Euro
Parkett in Wohnräumen abschleifen + versiegeln	60 m² x 45 Euro	2.700 Euro
Maler- und Spachtelarbeiten, Kleinreparaturen	je nach Umfang	ca. 6.000-9.000 Euro
Reserve für Überraschungen (15 %)	Altbestand!	ca. 6.500 Euro
Gesamt	ca. 500-530 Euro/m²	ca. 50.000-53.000 Euro

Der Reserveposten ist keine Vorsicht aus Prinzip: Sobald in einem Altbestand Wände geöffnet werden, tauchen fast immer Überraschungen auf – Aluleitungen, fehlende Abdichtungen, morsche Unterkonstruktionen. Bei Altbauprojekten gelten 10 bis 20 Prozent Puffer als Untergrenze seriöser Kalkulation. Wer ohne Reserve plant, finanziert die Überraschungen später teuer nach.

Förderungen im August 2026: Der Bund ist ausgestiegen

Zwei Stichtage haben die Förderlandschaft heuer umgebaut, und viele Ratgeber im Netz stehen dadurch auf veralteten Zahlen:

Förderung	Status August 2026	Was das bedeutet
Sanierungsbonus Bund (thermische Sanierung)	keine neuen Anträge seit 2.2.2026	Mittel wurden zugunsten des Kesseltauschs umgeschichtet
Kesseltausch Bund (Raus aus Öl und Gas)	Budget ausgeschöpft seit 10.7.2026	keine Registrierung und kein Antrag mehr möglich
Handwerkerbonus	geschlossen seit 28.2.2026	Nachreichfrist endete am 30.4.2026, keine Neuauflage
Öko-Sonderausgabenpauschale (Steuer)	gibt es weiter, greift aber nur mit Bundesförderung	läuft für neue Projekte damit vorerst ins Leere
Landesförderungen	aktiv, je Bundesland sehr unterschiedlich	derzeit die einzige verlässliche Förderebene

Bereits registrierte und eingereichte Projekte werden weiter abgewickelt – der Stopp betrifft ausschließlich Neuanträge. Ob 2027 neues Budget kommt, ist offen. Den aktuellen Stand führt die Sanierungsoffensive des Bundes, die Abwicklung läuft über die Kommunalkredit Public Consulting.

Besonders unangenehm ist der Nebeneffekt bei der Steuer: Die Öko-Sonderausgabenpauschale bringt 800 Euro jährlich über fünf Jahre bei einer thermischen Sanierung und 400 Euro jährlich beim Heizungstausch – sie ist aber ausdrücklich an die Auszahlung einer Bundesförderung geknüpft. Ohne Sanierungsbonus und ohne Kesseltausch entfällt für neue Projekte also nicht nur der Zuschuss, sondern zusätzlich ein Steuervorteil von bis zu 4.000 Euro.

Was die Bundesländer zahlen

Damit rückt die Wohnbauförderung der Länder in den Mittelpunkt. Wie weit die Unterschiede reichen, zeigt ein Vergleich der Umweltschutzorganisation GLOBAL 2000 vom Februar 2026 für ein Musterprojekt: Einfamilienhaus, thermische Sanierung samt Heizungstausch, 110.000 Euro Projektkosten.

Bundesland	Maximale Gesamtförderung (Stand Februar 2026)
Tirol	49.875 Euro
Wien	36.500 Euro
Kärnten	36.100 Euro
Oberösterreich	22.075 Euro
Salzburg	15.500 Euro
Vorarlberg	15.500 Euro
Burgenland	14.500 Euro
Niederösterreich	12.500 Euro
Steiermark	12.500 Euro

Zwei Einschränkungen gehören zu diesen Zahlen. Erstens steckt in jeder Zeile der damalige Bundesanteil von 12.500 Euro aus dem Kesseltausch 2026, der seit Juli wegfällt – die Werte sind also nach oben verschoben, und in den Ländern am Ende der Tabelle bleibt für dieses Musterprojekt entsprechend wenig übrig. Zweitens ändern die Länder ihre Programme unterjährig: Die Steiermark hat mit 1. März 2026 die Große Eigenheimsanierung gestartet, die thermische Sanierung mit bis zu 30 Prozent der Kosten und maximal 24.000 Euro fördert, bei nachwachsenden Dämmstoffen bis 27.000 Euro. Details dazu führt das Land Steiermark, die Übersicht über alle Länder finden Sie im Beitrag zur Wohnbauförderung in Österreich.

Eine Regel gilt in allen neun Ländern: Der Antrag gehört vor den Auftrag. Wer zuerst baut und dann einreicht, geht in fast allen Programmen leer aus – und bei begrenzten Budgets zählt zusätzlich die Reihenfolge der Anträge, wie das Beispiel des Bundes heuer gezeigt hat.

Gibt es eine Sanierungspflicht?

Die Sorge treibt viele Käufer alter Häuser um, gerade seit der Novelle der EU-Gebäuderichtlinie. Die Entwarnung für Wohngebäude: Eine individuelle Pflicht, das eigene Einfamilienhaus bis zu einem Stichtag auf einen bestimmten Energiestandard zu bringen, gibt es in Österreich nicht. Die Richtlinie arbeitet bei Wohngebäuden mit Zielpfaden für den gesamten nationalen Bestand, nicht mit Auflagen für das einzelne Haus; die verpflichtende Sanierungsquote von 16 Prozent betrifft die schlechtesten Nichtwohngebäude.

Umgesetzt werden die Vorgaben in Österreich über die OIB-Richtlinien, die die Bundesländer in ihre Bauordnungen übernehmen. Praktisch relevant wird das dort, wo Sie ohnehin bauen: Wer die Fassade neu macht, das Dach saniert oder Fenster tauscht, muss die dann geltenden Anforderungen an den Wärmeschutz einhalten. Der Heizungstausch wiederum bleibt eine wirtschaftliche Entscheidung – mit dem Unterschied, dass sie seit Juli 2026 ohne Bundeszuschuss zu treffen ist.

Die richtige Reihenfolge: erst denken, dann dämmen, zuletzt heizen

Die teuersten Renovierungsfehler entstehen nicht durch schlechte Firmen, sondern durch falsche Reihenfolge. Die Klimaschutzinitiative des Bundes empfiehlt in ihrer Schritt-für-Schritt-Anleitung von klimaaktiv diesen Ablauf:

• 1. Energieberatung und Energieausweis: Die Länder bieten geförderte oder kostenlose Erstberatungen. Der Energieausweis zeigt schwarz auf weiß, welche Maßnahme wie viel bringt – und ist für Förderstellen ohnehin Pflicht.
• 2. Gesamtkonzept erstellen: Auch wenn Sie in Etappen sanieren – planen Sie das Endbild. Sonst verbaut die heutige Maßnahme die morgige (klassisch: neue Fenster in die ungedämmte Fassade gesetzt statt in die künftige Dämmebene).
• 3. Förderungen VOR Beauftragung klären: Fast alle Programme verlangen die Registrierung vor Umsetzungsbeginn. Wer zuerst unterschreibt, verliert den Zuschuss.
• 4. Mindestens 2-3 Vergleichsangebote mit klarer Leistungsbeschreibung einholen – die Preisspannen zwischen Anbietern sind bei identischer Leistung enorm.
• 5. Gewerke koordinieren: Substanzschutz zuerst (Dach dicht, Mauern trocken), dann die Hülle (Kellerdecke, oberste Geschoßdecke, Fassade, Fenster), erst danach die Heizung – sie kann nach der Dämmung kleiner dimensioniert werden. Innen gilt: Elektrik und Installationen vor Putz und Estrich, Böden und Malerei ganz zum Schluss.

Wer umgekehrt vorgeht und zuerst die Heizung tauscht, dimensioniert sie auf den alten, hohen Wärmebedarf – und zahlt doppelt: einmal für die überdimensionierte Anlage, einmal über den schlechteren Wirkungsgrad im Teillastbetrieb.

Finanzierung: Rücklagen, Kredit und der Blick aufs Gesamtbudget

Bis etwa 50.000 Euro finanzieren viele Banken Renovierungen als Konsumkredit ohne grundbücherliche Sicherstellung – schneller, aber teurer im Zins. Darüber ist der hypothekarisch besicherte Sanierungskredit die Regel, mit denselben Nebenkosten wie bei der klassischen Baufinanzierung: Eintragungsgebühr, Schätzung, Bearbeitung. Die geförderten Landesdarlehen der Wohnbauförderung sind, wo verfügbar, fast immer die günstigste Tranche im Mix.

Zwei Grundregeln bewahren vor der Überforderung: Erstens die Rate so wählen, dass sie auch bei Zinsanstieg und mit den erwähnten 10 bis 20 Prozent Kostenpuffer leistbar bleibt. Zweitens die Einsparung ehrlich rechnen – eine thermische Sanierung senkt die Heizkosten dauerhaft und trägt so einen Teil der Rate mit, die neue Küche tut das nicht. Banken honorieren energetische Maßnahmen zunehmend mit besseren Konditionen, weil sie den Beleihungswert des Hauses heben.

Eigenleistung: Wo sie sich lohnt – und wo sie teuer wird

Bei den Arbeitskosten liegt der größte Hebel für Sparer, aber nicht jedes Gewerk eignet sich dafür. Gut in Eigenregie machbar sind Abbruch- und Räumarbeiten, das Dämmen der obersten Geschoßdecke, Malerarbeiten, Bodenverlegung und die gesamte Baustellenlogistik – wer hier selbst anpackt, spart je nach Projekt mehrere tausend Euro Regiestunden. Auch die Vorbereitung für die Professionisten zählt: ausgeräumte Zimmer, demontierte Sockelleisten und freigelegte Wände verkürzen deren verrechnete Zeit.

Tabu für Laien sind Elektrik, Gas, Abdichtungen und tragende Eingriffe: Hier drohen im Schadensfall Haftung, Verlust des Versicherungsschutzes und Probleme bei der Abnahme – und Pfusch an der Abdichtung zeigt sich erst Jahre später, wenn die Sanierung der Sanierung fällig wird. Ein zweiter, oft übersehener Punkt: Förderstellen und die Öko-Sonderausgabenpauschale honorieren nur Rechnungen von Fachbetrieben, Eigenleistung reduziert also auch die Förderbasis. Welche Arbeiten sich realistisch selbst stemmen lassen und wie viel sie wert sind, haben wir im Ratgeber zur Eigenleistung beim Hausbau ausführlich durchgerechnet.

Wie lange dauert eine Hausrenovierung?

Einzelmaßnahmen sind schneller erledigt, als viele erwarten: Der Fenstertausch in einem Einfamilienhaus ist Sache von zwei bis drei Tagen, die komplette Elektroerneuerung dauert sechs bis zehn Arbeitstage, ein Komplettbad zwei bis vier Wochen inklusive Trocknungszeiten. Fassade und Dach hängen stark von Wetter und Gerüstlogistik ab und belegen je einige Wochen.

Bei der umfassenden Sanierung eines bewohnten Hauses ist weniger die Bauzeit das Problem als die Koordination: Zwischen Elektrik, Putz, Estrich und Böden liegen zwingende Trocknungs- und Wartezeiten, und jedes Gewerk braucht das vorige fertig. Realistisch sind für ein Projekt wie in Rechenbeispiel 1 drei bis sechs Monate vom ersten Beratungstermin bis zur letzten Abnahme – wer währenddessen im Haus wohnt, plant die Etappen so, dass Küche und ein Bad immer benutzbar bleiben.

Die häufigsten Fehler bei der Hausrenovierung

• Ohne Bestandsaufnahme starten: Wer Feuchtigkeit, Statik und Elektrik nicht vorab prüfen lässt, saniert an den echten Problemen vorbei – und öffnet die frisch gestrichene Wand ein Jahr später wieder.
• Förderung nach der Beauftragung beantragen: Registrierung kommt vor Vertragsunterschrift, sonst ist der Zuschuss weg.
• Heizung vor der Hülle tauschen: Die Anlage wird zu groß dimensioniert und läuft ineffizient.
• Einzelmaßnahmen ohne Gesamtkonzept: Fenster, die nicht zur späteren Dämmebene passen, Estrich vor der Elektrik, Parkett vor dem Maler – jede falsche Reihenfolge kostet doppelt.
• Ohne Puffer kalkulieren: 10-20 Prozent Reserve sind im Altbestand keine Option, sondern Pflicht.
• Das billigste Angebot nehmen: Enorme Preisspannen haben Gründe – fehlende Positionen tauchen als Nachträge wieder auf. Angebote nur mit identischer Leistungsbeschreibung vergleichen.
• Eigenleistung überschätzen: Ausmalen und Böden ja, Elektrik, Gas und Abdichtung nein – dort haften Sie im Schadensfall und verlieren Gewährleistung wie Versicherungsschutz.

Häufig gestellte Fragen zum Haus renovieren