Die steuerliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist ein zentraler Hebel, um die Rendite Ihres selbst errichteten Mietobjekts zu steigern. Wenn Sie planen, ein Haus zu bauen und es anschließend zu vermieten, beeinflussen bereits früh während der Projektplanung Entscheidungen über Materialien, Bautechniken und Finanzierung maßgeblich die spätere Abschreibungsbasis.
Durch einen vorausschauenden Blick auf die AfA sparen Sie nicht nur Steuern, sondern können auch Ihre Liquiditätsplanung optimieren: Denn Sie wissen von Anfang an, welche Baukosten Sie über welchen Zeitraum von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen können.
Steuerliche Rahmenbedingungen schon vor Baubeginn
Bevor der erste Spatenstich erfolgt, müssen Sie klären, ob Sie Ihr zukünftiges Mietobjekt im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen halten wollen – und dafür die passende Rechtsform wählen. Im Privatvermögen sind AfA-Beträge als Werbungskosten absetzbar, können aber nur mit Einkünften aus Vermietung verrechnet werden. Heben Sie das Objekt hingegen in ein Betriebsvermögen (Einzelunternehmen oder Kapitalgesellschaft), können Sie Abschreibungen nutzen und alle Finanzierungskosten voll gewinnmindernd berücksichtigen. Kapitalgesellschaften bieten Haftungsbeschränkung und Planungssicherheit, erfordern jedoch Bilanzierung und zahlen Körperschaftsteuer statt Einkommensteuer.
Auch Ihre Finanzierungsstruktur beeinflusst die steuerliche Wirkung: Ein Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz liefert planbare Zinsaufwendungen, die Sie über die AfA hinaus als Werbungskosten absetzen. Eigenkapital senkt die Zinslast, kommt aber ohne abzugsfähige Fremdkapitalzinsen aus. Öffentliche Förderdarlehen wiederum punkten mit zinsgünstigen Konditionen, mindern jedoch über Tilgungszuschüsse die AfA-Basis und erfordern genaue Dokumentation.
Schließlich lohnt es sich, schon vor Baubeginn die Förderlandschaft in Österreich abzuklopfen: Energieeffiziente Neubauten profitieren nach § 7 Abs. 3 Z 5 EStG von einer Sonder-AfA von bis zu 10 % der Herstellungskosten, Denkmalobjekte nach § 7 Abs. 5 EStG über fünf Jahre mit bis zu 10 % jährlich. Eine clevere Förderstrategie wirkt sich unmittelbar auf Ihre steuerliche Planbarkeit aus.
Tipp: Meiner Erfahrung nach lohnt es sich, diese Förderstrategie schon beim Erstgespräch mit der Bank zu diskutieren, um alle Optionen wirklich auszuschöpfen.
Kostengliederung beim Neubau: Basis für die AfA
Je präziser Sie Ihre Herstellungskosten gliedern, desto sauberer lässt sich später die AfA berechnen und dem Finanzamt nachweisen. Die Gesamtkosten teilen sich in:
- Bauleistungen (Rohbau, Innenausbau, Dach, Haustechnik)
- Architektur- & Ingenieurleistungen (Planung, Statik, Bauleitung)
- Genehmigungs- und Anschlussgebühren (Bauwerberabgaben, Kanalanschluss)
- Baunebenkosten (Baustelleneinrichtung, Versicherungen, Finanzierungskosten)
- Grundstückskosten (Bodenwert, Nebenkosten Grundstückserwerb)
Wichtig: Der Bodenwert ist nicht abschreibbar und muss separat ermittelt und von den Gesamtkosten abgezogen werden. Typische Methoden sind Bodenrichtwerte der Gemeinde, Vergleichswerte benachbarter Verkäufe oder ein Sachverständigengutachten.
| Kostenart | Nettobetrag (€) | MwSt. (€) | Gesamt (€) | Abschreibbar (%) |
| Rohbau | 200.000 | 42.000 | 242.000 | 100 |
| Haustechnik | 80.000 | 16.800 | 96.800 | 100 |
| Architektur- & Ingenieurleistungen | 30.000 | 6.300 | 36.300 | 100 |
| Baustelleneinrichtung & Versicherung | 10.000 | – | 10.000 | 100 |
| Summe Herstellungskosten | 320.000 | 65.100 | 385.100 | 100 |
| Bodenwert | 160.000 | – | 160.000 | 0 |
Beispielrechnung Bodenwert:
- Grundstücksfläche: 800 m²
- Bodenrichtwert: 200 €/m² → Bodenwert = 800 m² × 200 €/m² = 160.000 €
Die Bemessungsgrundlage für die AfA beträgt hier 320.000 € netto (Herstellungskosten) abzüglich 160.000 € Bodenwert = 160.000 €.
Bauprojekt mit der optimalen Abschreibung
Schon während der Bauausführung können Sie steuerliche Vorteile aktiv gestalten:
- Energieeffizientes Bauen (Sonder-AfA § 7 Abs. 3 Z 5 EStG): Investieren Sie in Dämmung, Photovoltaik oder moderne Heizsysteme, können Sie zusätzlich zur linearen AfA bis zu 10 % der Herstellungskosten pro Jahr für drei Jahre geltend machen. Voraussetzung ist ein Energieausweis mit entsprechender Effizienzklasse und ein Gutachten. Das steigert Ihre Abschreibungsbasis erheblich und senkt Ihre Steuerlast sofort.
- Denkmalschutzabschreibung (§ 7 Abs. 5 EStG): Sind Sie Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes oder führen Sie denkmalgerechte Sanierungen durch, dürfen Sie bis zu 10 % der Kosten über fünf Jahre abschreiben.
- Teilabschnitte und Staffel-AfA: Bei größeren Projekten können Sie Teilabschnitte (z. B. Nord- und Südtrakt) separat fertigstellen und eigenständig in Betrieb nehmen. Jeder Abschnitt beginnt seine AfA ab Inbetriebnahme. Das führt zu schnellerer Liquiditätsentlastung für früh fertiggestellte Gebäudeteile.
Tipp: Stimmen Sie Ihre Planungsmeetings mit Architekt, Energieberater und Steuerberater ab, um technische Machbarkeit, Fördervoraussetzungen und steuerliche Gestaltung frühzeitig zu synchronisieren.
Beginn der Abschreibung: Fertigstellungszeitpunkt und Inbetriebnahme
Die AfA beginnt erst mit Abschluss der „Herstellung“ und tatsächlicher Vermietungsabsicht. Das heißt, Sie brauchen:
- Schlüsselübergabe oder ein unterschriebenes Übergabeprotokoll
- Abnahmeprotokoll der schlüsselfertigen Einheit
- Mietvertrag oder konkrete Vermietungsanzeige (z. B. Anschlag im Immobilienportal)
Verzögerungen im Bau verschieben den AfA-Beginn. Daher dokumentieren Sie jede Bauphase lückenlos: Rohbauabnahme, Fassadenabnahme, Schlüsselfertige Abnahme. Ein Bautagebuch (digital oder analog) hilft, Datum und Inhalt jeder Abnahme revisionssicher festzuhalten.
Tipp: Halten Sie ein digitales Bautagebuch in der Cloud bereit, so können Sie auch unterwegs Belege und Protokolle jederzeit parat haben. Damit sind Sie auch bei späteren Prüfungen durch das Finanzamt stets auf der sicheren Seite.
Berechnung der linearen AfA für Neubauten
Für Wohngebäude gilt in Österreich ein AfA-Satz von 1,5 % p. a. über 67 Jahre.
Die Formel lautet:
Jährliche AfA = Bemessungsgrundlage × 1,5
| Position | Betrag (€) |
| Herstellungskosten (netto) | 320.000 |
| abzüglich Bodenwert | – 160.000 |
| Bemessungsgrundlage | 160.000 |
| AfA-Satz | 1,5 % |
| Jährliche AfA | 2.400 |
Beispiel für das erste Jahr (Inbetriebnahme im Juli):
- Volle Jahres-AfA: 160.000 € × 1,5 % = 2.400 €
- Anteilig für 6 Monate: 2.400 € ÷ 12 × 6 = 1.200 €
Ab dem Folgejahr können Sie konstant 2.400 € jährlich ansetzen – über 67 Jahre hinweg.
Umsatzsteuer-Option und Vorsteuerabzug beim Neubau
Wohnraummiete ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit. Innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung können Sie jedoch auf die Befreiung verzichten und umsatzsteuerpflichtig vermieten, um beim Bau den Vorsteuerabzug für Material- und Dienstleistungskosten zu realisieren.
| Kostenposten | Netto (€) | USt. (20 %) (€) | Vorsteuerabzug (€) |
| Bauleistungen | 320.000 | 64.000 | 64.000 |
| Architektenhonorar | 30.000 | 6.000 | 6.000 |
| Summe | 350.000 | 70.000 | 70.000 |
Dieser Vorsteuerabzug verbessert Ihre Liquidität in der Bauphase erheblich. Allerdings müssen Sie, falls Sie innerhalb von zehn Jahren verkaufen oder selbst nutzen, eine Vorsteuerkorrektur anteilig über die Restnutzungsdauer (67 Jahre minus vergangene Jahre) vornehmen.
Tipp: Ich empfehle, bei der Entscheidung für die Umsatzsteueroption stets die langfristige Perspektive im Blick zu behalten und mögliche Rückzahlungen sorgfältig zu kalkulieren.
Praxisbeispiel: Von der Baukostenaufstellung zur AfA in der Steuererklärung
Angenommen, Ihre Ausgangsdaten lauten:
- Herstellungskosten netto: 500.000 €
- Bodenwert: 120.000 €
- Bemessungsgrundlage: 380.000 €
- AfA-Satz: 1,5 % → Jährliche AfA: 5.700 €
| Faktor | |
| Herstellungskosten (netto) | 500.000 € |
| Bodenwert | 120.000 € |
| Bemessungsgrundlage | 380.000 € |
| AfA-Satz | 1,5 % |
| Jährliche AfA | 5.700 € |
Eintragung in die Einkommensteuererklärung (Anlage V):
- Position „Absetzungen für Abnutzung (AfA)“: 5.700 €
- Bei Inbetriebnahme im September (4 Monate Restjahr): 5.700 € ÷ 12 × 4 = 1.900 €
Steuerwirksamkeit im ersten Jahr:
Angenommen Ihr übriges Einkommen beträgt 80.000 € und Sie haben keine weiteren Werbungskosten:
- Zu versteuerndes Einkommen ohne AfA: 80.000 €
- Mit AfA-Abzug: 80.000 € – 1.900 € = 78.100 €
- Ersparnis bei 30 % Steuersatz: 1.900 € × 0,30 = 570 €
Ab dem zweiten Jahr reduzieren Sie Ihr zu versteuerndes Einkommen jährlich um 5.700 € und sparen damit bei 30 % Steuersatz weitere 1.710 € pro Jahr an Einkommensteuer.
Tipp: Aus meiner Erfahrung formen solche realen Zahlen Ihr Budgetplan sicherer – legen Sie am besten gleich einen eigenen AfA-Kalkulator an.
Dokumentation, Fristen und Formulare
Eine lückenlose Dokumentation ist Ihr bester Schutz bei Betriebsprüfungen. Reichen Sie ein:
- Rechnungen & Zahlungsbelege aller Hersteller und Dienstleister
- Leistungsverzeichnisse und Baubeschreibungen
- Abnahmeprotokolle (Rohbau, Endabnahme, Schlüsselübergabe)
- Bodenwertnachweis (Richtwert oder Gutachten)
- Förderbescheide und Tilgungszuschüsse
| Dokument | Frist |
| Einkommensteuererklärung | 30. April (bzw. 30. Juni mit Steuerberater) |
| Antrag auf Sonder-AfA (§ 7 Abs. 3 Z 5 EStG) | vor Jahresende des Investitionsjahres |
Typische Stolperfallen bei Neubauprojekten
- Unklare Kostentrennung Boden vs. Gebäude: Verhindern Sie Streitigkeiten, indem Sie Bodenwert und Herstellungskosten sauber trennen und dokumentieren.
- Verspätete Förderanträge: Antrag auf Sonder-AfA oder Wohnbauförderung meist vor Jahresende des Investitionsjahres stellen.
- Nicht synchronisierte Projektmeetings: Abstimmung zwischen Architekt, Energieberater und Steuerberater sichert, dass technische und steuerliche Anforderungen gleichzeitig erfüllt werden.
Regelmäßige „AfA-Reviews“ im Projektverlauf helfen, Änderungsbedarf frühzeitig zu erkennen und steuerliche Optimierungen nicht zu verpassen.