Ein eigenes Haus in Österreich, sei es zum dauerhaften Wohnen oder als Ferienimmobilie: Dies ist ein Traum für viele Deutsche, weil das kleine Nachbarland nicht mit seinen Reizen geizt. Verschneite Berge, stille Seen und charmante historische Städte – das alles direkt vor der Haustür zu haben, erscheint sehr verlockend. Wie schwierig ist es überhaupt, eine Immobilie in Österreich zu erwerben? Ergeben sich relevante Mehrkosten oder kommt es womöglich zu bürokratischen Problemen?
Welche Bank finanziert meine Immobilie in Österreich?
Suchen Sie sich eine Bank, eine Bausparkasse oder eine Sparkasse aus, die Ihr Vertrauen verdient. Diese kann sowohl in Deutschland als auch in Österreich liegen – als Hauskäufer steht Ihnen die Wahl frei. Normalerweise sind die Kreditgeber darauf erpicht, Immobilien in erreichbarer Nähe zu finanzieren, um im Zweifelsfall das fragliche Gebäude in Augenschein nehmen zu können. Schließlich dienen Grundstück und Gebäude als Sicherheit für Ihr Darlehen, und da schaut manche Bank gern genauer hin.
Gerade bei Immobilien im Ausland, sind deutsche Kreditinstitute oft vorsichtig, hier kann es schnell zu langen Wartezeiten kommen.
Es gibt aber auch Banken in Österreich, die sich auf die Finanzierung von Häuser und Wohnungen für sogenannte Steuerausländer spezialisiert haben. Sehr gute Erfahrungen gibt es mit Beratern, die deutsche Kunden an eben diese Banken vermitteln, und die Abwicklung der Finanzierung in Österreich übernehmen.
Es kann also sein, dass Ihre bisherige Hausbank in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen oder Thüringen die Finanzierung aus Entfernungsgründen ablehnt, während ein Kreditinstitut in Österreich den Zuschlag gibt.
Allgemeine Konditionen für eine Immobilienfinanzierung
Egal, ob Sie nun Ihre Immobilie durch ein deutsches oder österreichisches Kreditinstitut finanzieren möchten: Immer gilt, dass Sie als Darlehensnehmer Ihre Kreditwürdigkeit unter Beweis stellen müssen, um in den Genuss eines Immobilienkredits zu kommen. Jede Bank handelt hier nach eigenen Kriterien, doch liegen die Voraussetzungen, die Sie erfüllen müssen, nicht weit auseinander. Normalerweise müssen Sie eine positive Schufa-Auskunft, in Österreich auch KSV genannt vorlegen, ein gewisses Eigenkapital mitbringen und eine feste Arbeitsstelle vorweisen.
Ihre Einnahmen sollten eine bestimmte Höhe haben, um sicherzustellen, dass Sie die Abzahlung des Kredits stemmen können. Die Höhe orientiert sich nicht nur an Ihren zu erwartenden Ausgaben, sondern auch daran, wie groß Ihre Familie ist und ob es einen weiteren Verdiener gibt. Ein seriöses Kreditinstitut rechnet mit Ihnen gemeinsam genau aus, wie viel Geld Ihnen im Monat übrigbleibt, um Ihr Darlehen zu bedienen und gleichzeitig das neue Haus instand zu halten. In der Regel wird es als förderlich angesehen, wenn Ehe- oder Lebenspartner das Darlehen gemeinsam aufnehmen und dafür geradestehen.
Darlehensverhandlung: Was bringe ich zur Bank mit? Rüsten Sie sich für die Verhandlungen um Ihr Darlehen mit sämtlichen wichtigen Belegen aus: Bringen Sie ihre Einkommensnachweise mit, eventuelle Nachweise über Kindergeld und andere Bezüge. Legen Sie bereits vorhandene Kreditbelastungen offen und teilen Sie mit, was Sie derzeit für Ihre Wohnung oder Ihr Haus bezahlen und wie viel Geld Ihnen im Monat übrigbleibt. Weisen Sie auch Ihr vorhandenes Eigenkapital nach, das Sie in den Hauskauf mit einbringen können.
Gerade bei einer Finanzierung über eine Bank in Österreich kann der Aufwand durch die örtliche Entfernung größer sein. Hier ist es empfehlenswert, einen nahen Angehörigen oder auch einen Berater im Land zu haben. Oft müssen Dokumente nachgereicht werden, oder es ist ein persönliches Vorsprechen beim Finanzierer notwendig. Das kann meistens auch eine Person ihres Vertrauens für Sie übernehmen.
Das spricht für eine Immobilie in Österreich!
Wenn Deutsche außerhalb des eigenen Landes ein Ferienhaus kaufen, denn befindet sich dieses meistens in Spanien. Doch auf Rang 2 hinter dem sonnigen Mittelmeerstaat rangiert bereits Österreich. Die Alpenrepublik grenzt direkt an Deutschland, die Sprachbarriere ist gering und auch kulturell gibt es kaum Hürden. Wer in Süddeutschland, speziell in Bayern, seinen Arbeitsplatz hat, fühlt sich oft verlockt, in Österreich Wurzeln zu schlagen, um dann täglich nach Deutschland zu pendeln. Denn mit einem Hauptwohnsitz im Nachbarland sinken auch die Steuern und es bleibt mehr Geld zum leben übrig.
Doch das ist noch nicht alles: Für ein eigenes Haus in Österreich spricht auch, dass es kein großes Problem darstellt, eine Immobilie im Nachbarland zu finanzieren, wenn die Voraussetzungen dafür stimmen. Für EU-Bürger ergeben sich deutlich geringere Beschränkungen als für Kaufinteressierte aus Drittländern. Sie benötigen als deutscher Staatsbürger dennoch eine Genehmigung der österreichischen Ausländer-Grundverkehrsbehörde, um auf dem Immobilienmarkt zuschlagen zu können. Jedes Bundesland verfügt über eine solche Institution, und es gelten die jeweiligen landesrechtlichen Regeln. Das heißt: Die gesetzliche Lage fällt unterschiedlich aus, je nachdem, in welchem Bundesland Sie sich ansiedeln möchten. Es ist also ratsam, sich mit der für „Ihr“ Bundesland zuständigen Behörde in Verbindung zu setzen, um die dortigen Konditionen zu erfahren.
Allerdings gilt dies nur für Ihren zukünftigen Hauptwohnsitz, nicht für einen geplanten Zweitwohnsitz oder eine Immobilie, die zu reinen Urlaubszwecken genutzt wird. In diesem Fall sind es die einzelnen Gemeinden, die darüber bestimmen, ob EU-Ausländer sich bei ihnen „bedienen“ dürfen – oder nicht. Mit dieser Regelung möchten die Behörden die Zerfaserung der Dorfstrukturen stoppen. Denn: In Österreich herrscht der unschöne Trend, dass gerade in kleineren Ortschaften immer mehr Häuser den größten Teil des Jahres leer stehen.
Immobilienpreise in Österreich: nicht billig, aber lohnenswert
Auf dem österreichischen Immobilienmarkt zeichnen sich derzeit ähnliche Entwicklungen ab wie in Deutschland. Die Darlehenszinsen sind niedrig, die Euro-Krise ist noch längst nicht überstanden. Zahlreiche Anleger investieren ihr Geld in „Betongold“, um eine ordentliche Rendite zu erwirtschaften. Gleichzeitig befinden sich sowohl einheimische als auch deutsche Bürger auf der Suche nach einem schönen, neuen Eigenheim, um von den niedrigen Zinsen zu profitieren. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot naturgemäß begrenzt. Preissteigerungen sind die Folge, vor allem in den Ballungsgebieten und dort, wo der Tourismus boomt.
Wohnen, wo andere Urlaub machen – oder in Abgeschiedenheit?
Die Skigebiete im westlichen Landesteil ziehen besondere Aufmerksamkeit auf sich. Wer sich hier ansiedeln möchte, muss reichlich finanzkräftig sein. Im Salzburger Land und in Tirol, dort, wo Deutsche besonders gern leben möchten, beginnen die Preise für Eigenheime etwas bei 500.000 Euro. In Richtung Osten läuft sich das Preisgefälle allmählich aus, doch ergibt sich daraus kein pauschales Muster. Häuser mit Berg- und Seeblick sind grundsätzlich teurer, ebenso wie Immobilien mit hervorragender Verkehrsanbindung, eingebettet in eine starke Infrastruktur. Die Lage ist also sehr entscheidend, wenn es um eine preisliche Einordnung geht.
Das Grundverkehrsgesetz schränkt, wie bereits erwähnt, das Zweitwohnungsangebot stark ein. In einigen Regionen kommt es allein schon deshalb zu Engpässen an kostengünstigen Immobilien. Dennoch sind Schnäppchen möglich: Richten Sie sich darauf ein, mit Geduld und Wachsamkeit ans Ziel zu gelangen!
Der Eigentumserwerb: Jetzt geht es „zur Sache“!
Der eigentliche Eigentumserwerb ist ähnlich wie in Deutschland geregelt, aber nicht ganz gleich. Der Notar spielt keine ganz so große Rolle, für den Kaufvertrag besteht keine Formpflicht. Der Vertrag enthält alle Angaben zum Kaufgegenstand, sämtliche weiteren Bestimmungen und natürlich den Preis. Außerdem gehören die persönlichen Daten von Käufer und Verkäufer in dieses wichtige Dokument. Doch bevor der Vertrag in Kraft tritt, muss eine schriftliche Kaufvertragsurkunde erstellt werden, mit den notariell oder gerichtlich beglaubigten Unterschriften der beiden Vertragspartner. Erst dann – und nach abgeschlossener Zahlung – erfolgt der Eintrag ins Grundbuch, der bezeugt, dass die betreffende Immobilie nun einen neuen Besitzer hat.
Grundbuch und Grundkataster: verlässliche digitale Zeugen
Bei dem Grundbuch handelt es sich, wie in Deutschland, um ein öffentliches Register, in das jeder gegen Errichtung einer Gebühr Einsicht nehmen kann. Es ist an das sogenannten Grundkataster angeschlossen und wird heutzutage digital geführt. Hier sollen sämtliche an ein Grundstück oder eine Immobilie geknüpfte Rechte und Pflichte vermerkt sein. Alle Eintragungen gelten verlässlich – und was nicht dort steht, gilt nicht. Das nennt sich „Vertrauensprinzip“ und soll den Eigentümern und Käufern rechtliche Sicherheit geben.
Jüngere Einträge können ältere außer Kraft setzen, zum Beispiel, wenn der Besitzer wechselt. Von dieser Regel gibt es allerdings eine bedeutende Ausnahme: Sichern Sie sich als Käufer das Kaufrecht durch einen Eintrag ins Grundbuch, dann sind alle Anmerkungen, die danach folgen, nachrangig. Das heißt, dass sich weitere Kaufinteressenten hintenanstellen müssen und auch etwaige neue Belastungen gehen nicht auf Sie über. Dieser Schutz gilt bis zu einem Jahr, in dieser Frist müssen Sie sich endgültig für die Finanzierung und den Kauf entscheiden – oder dagegen.
Ein Immobilienkauf kostet mehr als nur den Preis für das Haus
Beachten Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung in Österreich, dass nicht nur die Kosten für den eigentlichen Hauskauf auf Sie zukommen. Auch in Österreich gibt es beispielsweise eine Grunderwerbsteuer, und der Makler will ebenfalls bezahlt werden. Im Folgenden haben wir eine Liste der relevanten Nebenkosten für Sie erstellt:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % der Bemessungsgrundlage
- Maklerprovision (prozentualer Anteil des Kaufpreises)
- Mehrwertsteuer auf Maklerprovision (20 %)
- Wertgutachten eines Sachverständigen
- Eintragung der Hypothek (1,2 % des Pfandrechtwerts)
- Notarkosten (etwa 3 % des Kaufpreises)
- Eintragungsgebühren Grundbuch (1,1 %)
Die Maklergebühren unterliegen in Österreich einer Staffelung. Bei einem Kaufpreis von bis zu 36.336 Euro zahlen Sie maximal 4 % des Kaufpreises an den Vermittler, zuzüglich 20 Prozent Mehrwertsteuer. Sollte Ihre Immobilie zwischen 36.336 und 48.448 Euro kosten, werden höchstens 1.453 Euro plus Umsatzsteuer fällig. Darüber müssen Sie mit einer Maklerprovision von bis zu 3 % rechnen, immer unter Hinzurechnung der Steuer.
Ihr Rechtsanwalt als „Beschleuniger“ des Kaufverfahrens
Sie werden als neuer Hausbesitzer ins Grundbuch eingetragen, wenn das Finanzamt die Entrichtung der Grunderwerbsteuer bestätigt. Liegt die Kaufabwicklung in den Händen des vertragserstellenden Rechtsanwalts, kann dieser den Vorgang beschleunigen. Er gibt eine sogenannte Selbstbemessung ab und entrichtet die Steuer sowie die Grundbucheintragungsgebühr. Der Eintrag und somit der Eigentumsübergang erfolgt damit deutlich zügiger. Auch befinden Sie sich mit Einschalten eines vertrauenswürdigen österreichischen Anwalts rechtlich auf der sicheren Seite. Die Zusatzinvestition lohnt sich also gleich auf mehreren Ebenen.
Viele Herausforderungen – ein lohnendes Ziel
Sie steuern einer spannenden Zeit entgegen, die viele Herausforderungen mit sich bringt: Es gibt vieles zu bedenken und einiges zu lernen. Doch das Ziel, sich im eigenen Haus in Österreich niederzulassen, und sei es nur ein paarmal im Jahr im Urlaub, ist diese Bemühungen wert. Bald schon werden die Sektgläser klirren!