Das Hypothekendarlehen – Finanzierung mit fixer oder variabler Verzinsung

Günstigerweise ermöglichen die größten finanziellen Vorhaben auch die günstigste Art der Finanzierung. Schon der Absicherungsprozess beim Hypothekendarlehen beweist, wie sehr das Risiko minimiert wird.

Ein Notar oder ein Anwalt sind nämlich unerlässlich für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch. Davon stammt auch die Bezeichnung dieses Kredites her. Aber nicht nur wegen der guten Absicherung und den günstigen Konditionen lohnt sich eine genauere Betrachtung dieser Darlehensform. Schließlich benötigt ein Großteil der österreichischen Bevölkerung zumindest einmal während ihres Lebens einen solchen Kredit.

Entsprechendes Grundwissen ist vor dem Antrag Pflicht. Nur mit den richtigen Infos in der Hinterhand lässt sich auch eine günstige Immobilienfinanzierung finden.

Die Eckdaten der Finanzierung

Einige wichtige Eckdaten teilt sich das Hypothekendarlehen mit anderen Krediten, während manche zusätzlichen Angaben für die Baufinanzierung notwendig sind. Selbstverständlich muss jeder Kreditnehmer wissen wie viel Geld er benötigt. Zudem muss ein Plan bezüglich der Tilgung erstellt werden: Mit welchen monatlichen Raten oder in welcher Laufzeit wird die Schuld beglichen? Weiters besitzt die Kreditwürdigkeit bzw. Bonität des Schuldners eine besondere Bedeutung. Um diese Kennzahl zu bestimmen, benötigt das Finanzinstitut ein weiteres Set an Daten.

Die Bonität bestimmt sich auch beim Hypothekendarlehen über eine Kombination folgender Informationen:

  • Monatliche Ausgaben inkl. der kommenden Kreditraten
  • Monatliche Einnahmen
  • Vorhandene Schulden
  • Vorhandenes Vermögen
  • sonstige finanzielle Verpflichtungen (zB Unterhaltszahlungen)
  • eventuelle Bürgschaften

Beim Hypothekenkredit nimmt aber eine weitere Kennzahl noch eine hohe Bedeutung bezüglich der Kreditwürdigkeit ein. Beim Ratenkredit entfällt diese Angabe meist gänzlich. Wir sprechen natürlich vom Eigenkapital. Bei einem Bauvorhaben wird eine ausreichende Menge an Eigenkapital vorausgesetzt, um die Konditionen bester Bonität zu erhalten. Nur wenige Ausnahmen können von dieser Pflicht befreien. So kann besonders hohes Einkommen oder eine Bürgerschaft dazu führen, dass trotz geringem Eigenkapital eine ausgezeichnete Bonität eingeräumt wird.

Hinweis: Trotz dieser Ausnahmen wird normalerweise ein Eigenkapitalanteil von rund 20 % der gesamten Kosten erwartet, um den Kredit mit ausgezeichneter Bonität erhalten zu können! 

Tipp: Wenn Sie mit ihrer aktuellen Bonität bzw. dem gebotenen Zinssatz unzufrieden sind, dann versuchen Sie die Laufzeit zu erhöhen oder die Kreditsumme zu vermindern, um möglicherweise besser eingestuft zu werden.

Die Kosten für das Hypothekendarlehen

Trotz des geringen Risikos für die Bank, verursacht auch der Hypothekenkredit Kosten. Diese müssen wie immer unter dem Effektivzins zusammengefasst sein. Im Gegensatz zum Sofortkredit existieren beim Hypothekendarlehen teilweise noch Bearbeitungsgebühren. Diese müssen jedoch ebenfalls in den Effektivzins eingerechnet werden. Der Vergleich der verschiedenen Angebote kann also über diesen Wert erfolgen, wenn alle Darlehen bonitätsabhängig oder bonitätsunabhängig gewährt werden und keine zusätzlichen Verträge an den Abschluss gekoppelt sind.

Hinweis: In manchen Fällen verlangt der Kreditgeber eine zusätzliche Sicherstellung mittels einer Restschuldversicherung oder einer Lebensversicherung. Bestehen Sie in diesen Fällen unbedingt selbst den Versicherer zu wählen. Restschuldversicherungen sollten laut dem Verbraucherschutz mit großer Vorsicht gewählt werden!

Der Euribor (Interbanken Zinssatz) bzw. Leitzins (Zinssatz zwischen den Banken und der EZB bzw. Zentralbank) bestimmt neben der Bonität und der Losgröße den Effektivzins. So werden bei einwandfreier Bonität circa 1,5 % auf den Leitzins bzw. Hauptrefinanzierungssatz aufgeschlagen. Bei entsprechend schlechterer Bonität würde sich dieser Aufschlag erhöhen. Sehr wichtig kann aber auch noch die fixe oder variable Verzinsung sein, um die Kosten über die gesamte Laufzeit einzuschätzen.

Hinweis: Große Bauunternehmer können in Einzelfällen einen Aufschlag von nur 7/8 (sieben Achtle) erhalten. Für Privatpersonen sind solche besonders günstigen Zinssätze beim Kauf oder Bau einer Immobilie leider nicht möglich.

Zusatz: Derzeit sind manche Euribor Sätze sogar negativ. Leider weigern sich viele Banken diesen Bonus ihren Kunden einzuräumen.Die Berechnung des Aufschlags beginnt bei einem negativen Basiswert meist mit Null.

Die Unterschiede zwischen fixer und variabler Verzinsung

Grundsätzlich gelten Effektivzinsen als variable. Das bedeutet sie werden entsprechend der Entwicklung des Euribor oder Leitzinses angepasst. Eine fixe Verzinsung stellt gewissermaßen eine Versicherung gegenüber steigenden Basiszinsen dar. Diese Absicherung lässt sich die Bank über einen weiteren Aufschlag bezahlen. Beispielsweise werden statt 1,55 % variabler Zinsen 2 % fixe Zinsen verlangt. Trotzdem kann diese Art der Fixierung einige Vorteile mitbringen, welche gerade beim Hypothekendarlehen besonders zum Tragen kommen.

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Die Volatilität der Leitzinsen muss generell als sehr hoch eingeschätzt werden. Über Zeiträume von 3 Jahren können sich diese um 2 Prozent oder mehr ändern. Wenn also eine fixe Verzinsung von 10 Jahren in Anspruch genommen wird, sorgt dies für sehr große Sicherheit bei der Tilgung. Außerdem bleiben bei einem Annuitätendarlehen die Raten identisch hoch.

Eine Änderung der Zinsen könnte nämlich auch den Zinsanteil der Raten verändern und so das Budget des Bauherren noch zusätzlich belasten. Zudem erlauben viele Kreditverträge eine kostenlose Umschuldung nach Ablauf der fixen Verzinsung. Es können also direkt die erneut besten Konditionen auf dem Markt über einen Rechner gesucht werden. Da ein Hypothekendarlehen meist über 25 Jahre getilgt wird, kommt es vielleicht sogar zu einer doppelten Nutzung von einer zehnjährigen Zinsfestschreibung.

Weitere Besonderheiten des Hypothekendarlehens

Im Gegensatz zum Ratenkredit oder Eilkredit wird das Hypothekendarlehen meist nicht auf einen Schlag ausbezahlt, sondern an den Baufortschritt angepasst. Dies erleichtert den zweckgerichteten Umgang mit den finanziellen Mitteln. Diese Form der Auszahlung kann aber auch zu Problemen führen und die Bürokratie erhöhen, denn meist muss ein Experte den Baufortschritt bescheinigen.

Hypothekendarlehen zeichnen sich weiters durch vergleichsweise hohe Summen aus. Ein üblicher Ratenkredit startet schon bei einem Kreditbetrag von grob 3.000 Euro. Hypothekarkredite starten hingegen bei eher 50.000 Euro Mindestbetrag. Die meisten Sofortkredite der Direktbanken erlauben hingegen nicht mehr als 50.000 Euro Schulden aufzunehmen. Für ein Bauvorhaben werden natürlich größere Summen benötigt.

Die Förderungen bezüglich Wohnraumbeschaffung unterschieden sich in jedem österreichischen Bundesland. Beispielsweise können in Kärnten Annuitätenzuschüsse beantragt werden. Das bedeutet, es müssen nicht die gesamten Raten für das Hypothekendarlehen selbst getragen werden. Der Staat bzw. das Bundesland helfen ebenfalls bei der Baufinanzierung.

Tipp: In vielen Bundesländern werden auch günstige Darlehen für Bauvorhaben angeboten. Es muss also nicht ein großer Hypothekenkredit aufgenommen werden, sondern eine Zusammenführung von mehreren Finanzierungen gilt als ideal! Informieren Sie sich bei der jeweiligen Landesstelle, bevor Sie einen Kredit aufnehmen.

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