Als Bauherr sollte man nicht übersehen, dass neben den reinen Baukosten (siehe auch unser Ratgeber „Hausbau Kosten„) auch dann Baunebenkosten anfallen, wenn man sein Haus zum Komplettpreis kauft.
Wenn keine finanziellen Reserven mehr vorhanden sind, um die Baunebenkosten zu begleichen, die bis zu 20 Prozent der Gesamtsumme betragen können, ist eine Nachfinanzierung notwendig, für welche die Banken in aller Regel höhere Zinsen verlangen. Im Idealfall plant man alle fälligen Baunebenkosten von Anfang an mit in die Finanzierung ein.
Grunderwerbssteuer und Kosten für den Notar
Beim Kauf eines Grundstücks fällt Grunderwerbssteuer an, daneben werden Notargebühren und eine Gebühr für den Grundbucheintrag fällig. Ist der Kauf durch die Vermittlungstätigkeit eines Maklers zustande gekommen, ist außerdem eine Maklerprovision zu entrichten. Außer der Grunderwerbssteuer fallen noch weitere an Behörden zu zahlende Gebühren an, so müssen für die Erteilung der Baugenehmigung meist einige hundert Euro veranschlagt werden. Je nach Baugrund muss unter Umständen ein Baugutachten erstellt werden, für das die Kosten sich ebenfalls auf mehrere hundert bis tausend Euro belaufen.
Baunebenkosten – Achten Sie auf die Leistungsbeschreibung
Um während der Bauphase nicht von Nebenkosten überrascht zu werden, die durch erforderliche, im Bauvertrag jedoch nicht enthaltene Arbeiten verursacht werden, sollten Bauherren die Leistungsbeschreibung (Beispiel), die Bestandteil des Vertrages ist, genau studieren. So kann es bei kleineren Baugrundstücken vorkommen, dass das für den Keller ausgehobene Erdreich abtransportiert und entsorgt werden muss, weil der Platz auf dem Grundstück nicht ausreicht, um die gesamte Aushubmenge dort zu verteilen.
Im Bauvertrag ist jedoch meist nur die Lagerung des ausgehobenen Erdreiches auf dem Grundstück vorgesehen. Je nach dem Volumen des Aushubs können für die Entsorgung Kosten bis zu 2.000 Euro anfallen. Vor Baubeginn ist außerdem in Erfahrung zu bringen, ob die Errichtung einer Baustraße für schwere Fahrzeuge notwendig ist. Eine Befestigung aus Schotter schlägt bei den Kosten mindestens mit 150 Euro pro Meter Fahrweg zu Buche.
- Gebühren für Genemigungen
- Versicherungen
- Steuern
- Anschlusskosten
- Provisionen für Makler
- Notarkosten
- Gutachten
- Baustelleneinrichtung
Anschlüsse für Wasser, Kanal und Strom
In der Rohbauphase belasten Gebühren für den Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz das Budget. Die Anschlüsse für Strom, eventuell Gas, Wasser, Kanal, Telefon, Internet und Kabelanschluss sind mit etwa 8.000 Euro zu veranschlagen. Hinzu kommt die Versorgung mit Baustrom und Bauwasser sowie Mietkosten für eine Baustellentoilette und Versicherungsschutz während der Bauzeit. Diese Kosten belaufen sich ebenfalls auf einige Hundert Euro.
Bereitstellungszinsen bei Verzögerung der Bauzeit
Verzögert sich die Bauausführung, fallen zusätzliche Bankkosten an. So werden bei den meisten Banken nach drei Monaten Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehenssummen fällig. Auf den ersten Blick mögen sich 0,2 oder 0,3 Prozent nicht nach viel anhören, doch macht das je 100.000 Euro nicht abgerufener Darlehenssumme immerhin auch 200 oder 300 Euro zusätzlich pro Monat aus. Daneben ist auch für die bereits in Anspruch genommene Darlehenssumme der volle Zinsanteil zu entrichten.
Wenn das Baudarlehen mit diesen zusätzlichen Baunebenkosten belastet wird, schrumpft die zur Verfügung stehende Darlehenssumme während der Bauzeit schneller als geplant. Dies ist bereits im Vorfeld mit einzukalkulieren, die entstehenden Kosten sind soweit möglich mitzufinanzieren oder aber aus eigenen Mitteln zu begleichen.
Kalkulieren Sie großzügig
Baunebenkosten können bei allen Unwägbarkeiten, die eine Baustelle mit sich bringt, nicht auf den letzten Cent genau berechnet werden. Eine zu großzügige Kalkulation bringt unter Umständen auch Nachteile, da die Banken in der Regel für Geld, das übrig bleibt, eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Mit einer vorzeitigen schriftlichen Vereinbarung kann man sich jedoch dagegen schützen.