„Renoviert wird!“, das wusste schon Edmund Sackbauer aus der Kultfernsehserie des ORF Ein echter Wiener geht nicht unter. Natürlich sollten Sie ein solches Großprojekt, vor allem dann nicht, wenn es sich bei der Immobilie um ein Haus handelt, nicht voreilig angehen. Eine Hausrenovierung muss sinnvoll geplant und finanzierbar sein, zudem sollten Sie sehr genau prüfen, welche Bereiche tatsächlich wiederhergestellt werden müssen. Unter Umständen ist auch eine Sanierung sinnvoller.
Dieser kurze Ratgeber liefert Ihnen einige Tipps und Anhaltspunkte, die dabei helfen, die Kosten einer Hausrenovierung abzuschätzen und eine vernünftige Finanzierung auf die Beine zu stellen. Denn: Das modernste, rundum renovierte und auch modernisierte Haus bereitet Ihnen wenig Freude, wenn Sie sich dabei finanziell übernehmen. Denken Sie auch an Rücklagen und Sicherheiten für unerwartete Kosten und Ereignisse – ansonsten bleibt die Lebensqualität trotz aller Annehmlichkeiten langfristig auf der Strecke.
Renovieren oder Sanieren – Welche Absicht verfolgen Sie?
Renovieren und / oder Sanieren – immer wieder haben Menschen Probleme damit, diese beiden Begrifflichkeiten zu unterscheiden und klar zu benennen. Dies ist gewissermaßen auch verständlich, da zum einen der Übergang zwischen Renovieren und Sanieren häufig fließend ist, zum anderen wir im Alltag beides nur allzu gerne vermischen.
Renovieren bedeutet, etwas wiederherzustellen. Ist eine Dämmschicht im Mauerwerk über die Jahre hinweg beschädigt worden und weist Mängel auf, kann dies repariert werden. Wird die alte Dämmschicht ausgetauscht, gegen ein nahezu vergleichbares Modell oder stellenweise erneuert, spricht man von Renovieren.
Sanieren hingegen bezeichnet eine Verbesserung, gemeint ist eine Wertsteigerung im Zuge einer Erneuerung. Gleiches Beispiel wie zuvor: Die beschädigte Dämmung wird nicht nur ausgetauscht, sondern gleich auch durch eine modernere, bessere Dämmung ersetzt. So wird nicht nur der Fehler behoben, sondern auch eine Wertsteigerung und ein Qualitätszugewinn erwirkt.
Somit dürfte offensichtlich sein, dass im Zuge einer Renovierung häufig auch eine Sanierung erfolgt. Entscheidend ist im Vorfeld nun, was Sie genau beabsichtigen: Möchten Sie ein Haus Renovieren oder Sanieren? Möchten Sie ursprüngliche Verhältnisse wiederherstellen, indem Sie Mängel beheben, oder wollen Sie das Haus modernisieren und im Wert und bezüglich der Qualität eine Steigerung erreichen?
In der Regel wird für Sie beides schlagend – dennoch sollten Sie hier Punkt für Punkt, Problemzone für Problemzone prüfen, welche der beiden Maßnahmen finanziell und auch baulich sinnvoll ist. Vergessen Sie nicht, dass eine Renovierung und vor allem auch eine Sanierung auch langfristige Einsparungen ermöglichen kann, speziell im Bereich der Betriebskosten.
Welche Kosten kommen auf Sie zu?
Wie bereits angesprochen, sollten Sie hier Baustelle für Baustelle die Kosten prüfen und beurteilen, ob eine Renovierung oder eine Sanierung zu bevorzugen ist. Grundsätzlich bedarf es einer fachlichen Beurteilung, einer Expertise, die Ihnen dabei hilft, eine Entscheidung zu treffen. Auch ganz allgemein sollten Sie nach einer Erhebung der Baufälligkeit und Schäden eines Hauses und der Zusammenstellung der entsprechenden Kosten prüfen, ob sich Investitionen in das Gebäude noch lohnen. Hier kommt es auch auf Ihre Absichten an: Möchten Sie das Haus langfristig bewohnen und Betriebskosten reduzieren, oder handelt es sich um eine Wertanlage?
In ersterem Fall ist Ihnen vielleicht eine Renovierung etwas mehr wert, da keine Verkaufsabsicht gegeben ist. Sollten Sie die Immobilie allerdings als Wertanlage betrachten, welche Sie auch in absehbarer Zeit gewinnbringend veräußern möchten, dann müssen Sie sehr genau kalkulieren, welche Investitionen noch sinnvoll sind. Speziell hier wird augenscheinlich, wie wichtig eine fachliche Einschätzung für Sie ist.
Kosten nach Alter des Hauses erwägen
Die folgende Aufstellung dient tatsächlich nur dem ersten Überblick, hier kann nicht von einer allgemeingültigen Kostenaufstellung die Rede sein. Grundsätzlich ist es aber im Vorfeld möglich, anhand des Alters eines Hauses in etwa die Kosten in Prozent anzugeben, die sich am einstmaligen Kaufpreis orientieren. Die Realität sieht häufig anders aus, allerdings beruht diese Einschätzung auch auf jahrelangen Erfahrungswerten und Erhebungen:
- Hausbau vor 1950: ca. 50 % des damaligen Kaufpreises
- Hausbau zwischen 1950 und 1960: ca. 40 % des damaligen Kaufpreises
- Hausbau zwischen 1960 und 1980: ca. 40 % bis 30 % des damaligen Kaufpreises
- Hausbau zwischen 1980 und 1990: ca. 20 % des damaligen Kaufpreises
- Hausbau von 1990 bis 2000: ca. 20 % – 10 % des damaligen Kaufpreises
Die Errichtungszeit und der Kaufpreis spielen somit unter anderem eine gewichtige Rolle, wenn es darum geht, den Renovierungsbedarf und die entsprechenden Kosten zu erörtern.
Was wird renoviert oder saniert?
Natürlich kann ein Haus nicht komplett renoviert oder saniert werden, da ein Neubau in diesem Falle wesentlich lukrativer und wohl auch langfristig günstiger wäre. Somit konzentrieren Sie sich nur auf einige, wesentliche Bereiche, die sich tatsächlich als lohnend erweisen können. Zu diesen zählen:
- Fenster, Türen, Böden
- Dach
- Sanitäranlagen
- Dämmung, Isolierung und Mauerwerk
- Heizungsanlage und Heizungstechnik
- Maler- und Tapezierarbeiten
- Elektrik
Wenn Sie zudem an eine Modernisierung, sprich auch an eine Sanierung denken, sollten Sie sich auch ergänzend dazu Gedanken machen, ob denn etwa eine Photovoltaik- bzw. Solaranlage für Sie in Frage kommen könnte. Unter Umständen planen Sie auch einen Umbau – auch hier sollten Sie auf eine Fachexpertise und eine Kosten-Nutzen-Rechnung nicht verzichten.
Wie werden die Kosten ermittelt?
Die Kosten einer Renovierung oder Sanierung sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Neben dem Alter des Gebäudes ist natürlich auch die Quadratmeterzahl mitentscheidend, in nahezu jedem Renovierungsfall. Je mehr Quadratmeter Bodenfläche, umso höher die Kosten für die Bodenrenovierung. Je größer das Dach, umso höher die Kosten für eine Dachsanierung. Das Prinzip sollte somit klar sein.
Ein wesentlicher Faktor ist aber natürlich auch die Qualität der Erneuerung oder Modernisierung, die Sie wünschen. Eine neue, qualitativ hochwertige Dämmung kostet unweigerlich mehr, als die Fehlerbehebung des Altbestandes. Allerdings sollten Sie hier einen wesentlichen Punkt nicht außer Acht lassen: Mögliche Förderungen!
Nicht selten erhalten Sie im Falle einer Sanierung staatliche Förderungen, wenn Sie diverse Kriterien erfüllen. Diese beziehen sich in der Regel auf den Energiehaushalt und die Energiewerte eines Gebäudes. So kann dank Förderungen eine Sanierung gleich teuer oder um einiges günstiger sein (denken Sie auch an die langfristigen Einsparungen durch Solaranlagen, Wärmepumpen oder Biomasse), als eine schlichte Renovierung.
Folgende Punkte fließen nun in die Berechnung der Renovierungs- und Sanierungskosten mit ein:
- Alter des Hauses
- Größe des Hauses und einzelner Teilbereiche
- Anzahl und Umfang der Schäden und Baufälligkeit
- Materialkosten
- Planungskosten
- Arbeitszeit und Arbeitskräfte
- Beratung und Fachexpertisen
Tipps, um die Kosten zu reduzieren
Natürlich können die Kosten auch etwas reduziert bzw. geringer gehalten werden. Etwa durch die bereits angesprochenen Förderungen oder durch Investitionen, die sich langfristig kostenmindernd auf die Betriebskosten auswirken. Verzichten sich nicht auf Angebotsvergleiche und achten Sie auf Ausschussware – diese ist häufig um ein Vielfaches preiswerter (z.B. Böden).
Ganz wesentlich sind allerdings die Reihenfolge und der Zeitpunkt von Renovierungen und Sanierungen, sofern kein akuter Bedarf gegeben ist. Lassen Sie sich diesbezüglich sehr genau beraten, da Sie ansonsten enormes Einsparungspotential liegen lassen.
Ein weiterer wichtiger Faktor um die Kosten einer Renovierung zu senken ist die eigene Arbeitsleistung. Wer handwerklich geschickt ist und über das richtige Werkzeug verfügt kann kleinere Arbeiten durchaus auch selbst durchführen. Bedenken Sie aber bitte, dass ohne die erforderlichen Kenntnisse eine Renovierung eines Hauses schnell zu zusätzlichen Reparaturkosten führen kann, wenn mehr Schaden als Nutzen angerichtet wird.
Die Finanzierung – kurz notiert
Für die Finanzierung gilt vor allem: Übernehmen Sie sich nicht. Achten Sie auf Rücklagen, ähnlich wie bei einem Neubau. Sollten Sie längerfristig planen, ist mit Sicherheit Bausparen ein Thema für Sie. Viele Banken bieten zudem entsprechende Renovierungs- und Sanierungsdarlehen an, zu guten Konditionen. Achten Sie auf die erwähnten, staatlichen und auch kommunalen Förderungen, indem Sie beispielsweise auf Erneuerbare Energien setzen.
Lassen Sie sich beraten, hinsichtlich der Finanzierung, aber auch insbesondere bezüglich der Kosten-Nutzen-Rechnung. Unter Umständen müssen Sie das eine oder andere Vorhaben aufschieben, eine Prioritätenliste ist hierbei mitunter sehr nützlich.
Letztendlich müssen Sie nur einen wesentlichen Punkt vermeiden: Eine Verschuldung oder Überschuldung, die Sie langfristig nicht stemmen können. Der anfangs zitierte „Mundl“ Sackbauer kann ein Lied davon singen.