Kaum jemand finanziert sein Haus mit nur einem einzigen Kredit. In Österreich werden meist mehrere Bausteine kombiniert – und drei Finanzierungsformen dominieren dabei: das Annuitätendarlehen, das Bauspardarlehen und die geförderte Wohnbaufinanzierung. Wer ihre Stärken kennt, stellt seine Finanzierung so zusammen, dass Rate, Zinssicherheit und Förderung optimal zusammenpassen.
1. Das Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Sein Prinzip ist einfach: Die monatliche Rate bleibt über die Laufzeit gleich hoch und setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Anfangs überwiegt der Zins, mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil – die Rate bleibt konstant. Weil der Kredit über eine Hypothek im Grundbuch besichert wird, spricht man auch vom Hypothekarkredit. Ob mit fixem oder variablem Zins, erklärt der Ratgeber zur Baufinanzierung.
2. Das Bauspardarlehen
Das Bauspardarlehen wird von den österreichischen Bausparkassen vergeben und ist ebenfalls hypothekarisch besichert. Sein großer Vorteil ist die Zinssicherheit: Es gibt einen Mindestzinssatz und vor allem eine Zinsobergrenze, sodass die Rate auch bei stark steigenden Marktzinsen nicht über einen festgelegten Deckel klettert. Die Darlehenssumme ist seit 1. Jänner 2026 auf 310.000 Euro pro Person angehoben. Schon beim Ansparen des Bausparvertrags gibt es zudem die staatliche Bausparprämie.
3. Die geförderte Wohnbaufinanzierung
Die Wohnbauförderung der Bundesländer ist der dritte große Baustein und lässt sich mit einem Annuitätendarlehen kombinieren. Sie wird als zinsbegünstigtes Darlehen oder als direkter Zuschuss gewährt und ist besonders für Familien und junge Menschen attraktiv. Höhe und Bedingungen hängen vom Einkommen und vom erreichten Energiestandard des Hauses ab und unterscheiden sich je Bundesland. Einen Überblick über die Länderförderungen bietet der offizielle Ratgeber auf oesterreich.gv.at.
Sonderfall: das endfällige Darlehen
Beim endfälligen Darlehen wird die Kreditsumme während der Laufzeit nicht getilgt – man zahlt nur die Zinsen, die gesamte Summe wird am Ende auf einmal fällig. Getilgt wird meist über einen parallel besparten Tilgungsträger. Diese Form ist riskanter, weil der Tilgungsträger genug einbringen muss, und lohnt sich nur in besonderen Konstellationen. Für die meisten Bauherren ist das klassische Annuitätendarlehen die sicherere Wahl.
Bausteine clever kombinieren
Die beste Finanzierung kombiniert oft mehrere Formen: ein Annuitätendarlehen als Basis, ergänzt um ein zinssicheres Bauspardarlehen und die Wohnbauförderung. So senkt man die Zinslast und gewinnt Planungssicherheit. Wichtig ist, mehrere Angebote zu vergleichen und die laufenden Kosten von Anfang an in die Kalkulation des Hausbaus einzurechnen.
Häufige Fragen zur Hausfinanzierung
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Kredit mit gleichbleibender monatlicher Rate aus Zins- und Tilgungsanteil. Anfangs überwiegt der Zins, mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil, während die Rate konstant bleibt. Es ist die häufigste Immobilienfinanzierung in Österreich und wird über eine Hypothek im Grundbuch besichert.
Was ist der Vorteil eines Bauspardarlehens?
Die Zinssicherheit: Ein Bauspardarlehen hat einen Mindestzins und vor allem eine Zinsobergrenze, sodass die Rate auch bei stark steigenden Marktzinsen nicht über einen festgelegten Deckel steigt. Die Summe ist seit 1. Jänner 2026 auf 310.000 Euro pro Person angehoben, beim Ansparen gibt es die staatliche Bausparprämie.
Wie funktioniert die Wohnbauförderung?
Die Wohnbauförderung der Bundesländer wird als zinsbegünstigtes Darlehen oder als direkter Zuschuss gewährt und lässt sich mit einem Bankkredit kombinieren. Höhe und Bedingungen hängen vom Einkommen und vom Energiestandard des Hauses ab und unterscheiden sich je Bundesland.
Was ist ein endfälliges Darlehen?
Bei einem endfälligen Darlehen wird die Kreditsumme während der Laufzeit nicht getilgt – man zahlt nur die Zinsen, die gesamte Summe wird am Ende auf einmal fällig, meist über einen parallel besparten Tilgungsträger. Das ist riskanter und lohnt sich nur in besonderen Fällen.
Kann man mehrere Finanzierungsformen kombinieren?
Ja, das ist sogar üblich. Ein Annuitätendarlehen als Basis, ergänzt um ein zinssicheres Bauspardarlehen und die Wohnbauförderung, senkt die Zinslast und erhöht die Planungssicherheit. Die richtige Kombination hängt von Einkommen, Eigenkapital und Förderfähigkeit ab.
Welche Finanzierungsform ist die beste?
Für die meisten Bauherren ist das Annuitätendarlehen die sicherste Basis, weil die Rate konstant und planbar bleibt. In Kombination mit einem zinssicheren Bauspardarlehen und der Wohnbauförderung entsteht die günstigste und stabilste Lösung. Ein Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich immer.
Was bedeutet hypothekarische Besicherung?
Die Bank lässt sich ihr Darlehen durch eine Hypothek, also ein Pfandrecht an der Immobilie, im Grundbuch absichern. Kann der Kredit nicht bedient werden, darf die Bank die Immobilie verwerten. Diese Sicherheit ermöglicht die vergleichsweise niedrigen Zinsen von Immobilienkrediten.